Verjährung Versicherungsleistung wegen Untätigkeit Hausverwaltung

[tomstricki]

Wir hatten in unserer Wohnanlage einen Schaden an den Fenstergläsern - es waren nicht alle Tops betroffen - der Sachverständige hat die Erhebung des Schaden je Wohnung dokumentiert. Die UNIQA Versicherung hat nach jahrelangen Verhandlungen ein Angebot abgegeben, dass sie unserer WE ca. 18 TS EUR vergüten wurde. Dieses Angebot wurde zugleich mit einem Verjährungshinweis mit 31.12.2021 an die Hausverwaltung kommuniziert. Die Hausverwaltung hat nichts kommuniziert. Die Versicherung lehnt jetzt jegliche Leistung mit Hinweis auf Verjährung ab.
Frage: Kann ich als einzelner Eigentümer jetzt die Hausverwaltung klagen auf meinen Anteil an diesem Schaden. Oder gäbe es eine Möglichkeit, die Versicherung direkt zu klagen?

[MG]

Da die Richtigkeit der Argumentation der Versicherung ohne detaillierte Prüfung des gesamten Ablaufs nicht geprüft werden kann, nehme ich nur zur -möglichen- Haftung der Verwaltung Stellung.

Der Verwalter fungiert als handlungs- und vertretungsbefugtes Organ der Eigentümergemeinschaft, weshalb die Verwalterhandlungen ebenso wie deren Unterlassung der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen sind. Der Verwalter ist folglich gegenüber der Eigentümergemeinschaft für Pflichtverletzungen schadenersatzrechtlich verantwortlich (vgl § 20 Abs 8 WEG; 3 Ob 165/14g).

Jedoch ist auch eine unmittelbare Haftung des Verwalters gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern auf der Grundlage des Verwaltungsvertrags als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter möglich.


Im konkreten Fall wird auch von Bedeutung sein, in wessen Erhaltungspflicht die Fenster fallen. Dies kann entweder - nach dem "Standard" des WEG die Eigentümergemeinschaft sein, die Erhaltungspflicht könnte aber auch durch entsprechende Vereinbarung der Miteigentümer, etwa im WE-Vertrag den einzelnen Wohnungseigentümern übertragen worden sein.

Insbesondere im zweiten Fall wäre meiner Ansicht nach ein direkter Schadensersatzanspruch jedes einzelnen geschädigten Wohnungseigentümers gegeben, eben aufgrund des obigen Argumentes des "Verwaltungsvertrages als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritte".

Vorweg wäre aber unbedingt im Detail abzuklären, ob nicht doch noch Schritte gegen die Versicherung möglich und zielführend wären.

[alles2]

Würde auch meinen, dass man gegen die Hausverwaltung vorgehen könnte. Meine ersten Frage wären jedoch gewesen, wer den Schaden bei der Versicherung gemeldet hat und wie sich die Verwaltung verantwortet, wenn man sie mit den Umständen konfrontiert. Also um eine Stellungnahme bitten, dass von der Versicherung eine Vergütung angeboten wurde und daraus nun ein Schaden erwachsen ist. Allenfalls würde es an einen Anwalt herangetragen werden. Der Schriftsatz sollte von möglichst vielen unterfertigt sein. Oder von mir aus eine Beschwerde (an deren Beschwerdemanagement) bzw. einer Aufforderung zur zeitnahen Behebung der Schäden ohne Kosten für die Eigentümer(gemeinschaft). Dann sieht man eh, wie sie handelt oder sich rechtfertigt.

Ansonsten könnte man es mit der Beschwerdestelle der Versicherung, dem Verband der Versicherungsunternehmen Österreichs (VVO) oder der Beschwerdestelle über Versicherungsunternehmen im Bundesministerium für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Konsumentenschutz über

https://www.bmdw.gv.at/Themen/Unternehmen/Versicherungsvermittlung/BeschwerdestelleueberVersicherungsvermittler.html

versuchen.

[tomstricki]

Danke für die Rückmeldungen. Die Erhaltung der Fenster + Rahmen liegt hier in der Allgemeinheit - die Sanierung der Holzfenster wurde auch über die Hausverwaltung in Auftrag gegeben, somit der Standardfall. Aufgrund der Beratung durch das Bezirksgericht müssen wir uns für die Absetzung dieser Hausverwaltung und der Durchsetzung der verjährten Ansprüche jetzt leider auf eigene Kosten einen RA nehmen.

Der Schaden wurde seitens der Hausverwaltung an die Versicherung gemeldet, die Hausverwaltung reagiert seit Monaten auf keine Anfragen/Urgenzen - sie stellt sich tot.

Immer wieder spannend, wie man als Konsument in Österreich defakto keine Chance hat, sobald die Probleme im Dunstkreis von Immobilienangelegenheiten auftauchen.

[MG]

Immer wieder spannend, wie man als Konsument in Österreich defakto keine Chance hat, sobald die Probleme im Dunstkreis von Immobilienangelegenheiten auftauchen.

Warum keine Chance? Ihnen stehen doch - wie man Ihnen auch vom Gericht bestätigt hat - alle Möglichkeiten offen.

[alles2]

Für mich wäre auch spannend zu erfahren, warum die Hausverwaltung auf einmal untätig wurde.

[tomstricki]

Das Bezirksgericht hat nur "grundsätzlich" die Möglichkeiten bestätigt. Es kam nämlich auch gleich der Hinweis, dass man spezifizieren muss, ob diese Abwicklung dieses Versicherungsschadens zur "ordentlichen Hausverwaltung" gehört. Es wird somit interessant, ob die Gegenpartei in weiterer Folge sagen wird, die Hausverwaltung hat sich hier nur "dankeshalber" eingesetzt und es wäre die Sphäre der WE gewesen - somit der Lapsus der Verjährung der WE zuzurechnen - aber eben: Die Versicherung hat nur mit der Hausverwaltung kommuniziert, wir als WE haben von der Abwicklung nichts mitgekriegt.
Das Problem bleibt: Es hat die Versicherung als auch die Hausverwaltung schlecht gearbeitet, das Risiko für die Klage und die Kosten dafür bleiben u.U. bei mir hängen. Das meine ich mit dem Hinweis Konsument. Und natürlich haben die Gegenparteien einen viel längeren Atem als ein einfacher Kläger.

Warum sich die HV jetzt "tot" stellt kann ich nur vermuten: Die Versicherung und die Hausverwaltung haben ein Naheverhältnis, eventuell wurde daher auch diese Sache bewusst verzögert.

[MG]

Aus meiner Sicht ist es vollkommen unerheblich, ob es ordentliche oder ao Verwaltung war. Wenn die HV tätig wird, dann haftet sie für Fehler, die ihr dabei passieren.

Das "aus Gefälligkeit tätig Werden" zieht nicht bei jemandem, der für seine dauerhafte Tätigkeit regelmäßig wiederkehrendes Honorar einstreift.

Dass sich hier Versicherung und HV ein bissl "beistehen" kann gut sein, ist aber egal, da es ohnedies keinen direkten Anspruch gegen die Haftpflichtversicherung der HV gibt. Man kann und sollte sich daher jedenfalls auf die HV einschießen.

Eine gerichtliche Abberufung der HV wäre dazu sicher ein guter "Versuchsballon", da dabei das Fehlverhalten betr. Fenster ja (auch) ein Thema wäre.

Schadensersatzansprüche könnten dann immer noch gestellt werden.

[gahawe]

Unabhängig von der Art der Verwaltung: Sie argumentieren, dass es keine Rolle spielt, ob es sich um eine gewöhnliche oder außergewöhnliche Verwaltung handelt. In beiden Fällen sollte die Hausverwaltung für Fehler, die im Rahmen ihrer Tätigkeit auftreten, haftbar gemacht werden. Dies ist im Allgemeinen richtig, da eine Hausverwaltung für ihre Pflichten und Aufgaben verantwortlich gemacht werden kann, unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche Verwaltung handelt. Bei der Vermietung ist alles ganz einfach, wenn man die großen Portale wie https://rentola.at/ nutzt, dort gibt es keinen Betrug und man kann Empfehlungen lesen.
Gefälligkeitstätigkeit und regelmäßige Vergütung: Sie betonen, dass das Argument der "Gefälligkeitstätigkeit" nicht zutrifft, wenn der HV für seine Dienste regelmäßig vergütet wird. Das heißt, wenn der HV ein Gehalt erhält, ist es weniger wahrscheinlich, dass er sich auf die Unterkunft berufen kann, um die Haftung zu vermeiden.
Versicherung und Haftung: Sie erwähnen, dass es eine Zusammenarbeit zwischen der Versicherungsgesellschaft und dem HV geben kann, dass aber möglicherweise keine direkte Haftpflichtversicherung für den HV erforderlich ist. In vielen Fällen kann es schwierig sein, Ansprüche direkt gegenüber der Versicherungsgesellschaft geltend zu machen, und es ist oft ratsam, Ansprüche direkt gegenüber der HV geltend zu machen.
Gerichtliche Aufhebung der HV: Sie schlagen vor, dass eine gerichtliche Aufhebung der HV in Betracht gezogen werden sollte, insbesondere wenn es um Fehlverhalten gegen Fenster geht. Der gerichtliche Widerruf könnte eine Möglichkeit sein, die