Mahnung mit Klagsandrohung

[Schizopremium]

Hallo,
ich sehe mich momentan mit einer komplexen Lage konfrontiert. Begründet durch nicht behobene Mängel, habe ich den Werkslohn für ein Gewerk einbehalten. Eine Lösung im Sinne einer Behebung bzw. eines Kostennachlasses scheiterte bislang. Nun habe ich eine Mahnung mit Klagsandrohung in Falle der Nichteinbringung erhalten. Die Mahnfrist betrug 7 Tage und wurde, obwohl sie im eigentlichen Sinne die 1. Mahnung war, als letzte Mahnung deklariert! Auch wurde mir der Brief als nicht eingeschrieben zugestellt.

Wie ist hier der juristische Standpunkt dazu? (Frist, kein Einschreiben)
Ist das harter Tobak und Drohgebärde oder ein rechtskonformes Vorgehen von der Gegenseite?

[MG]

Da wir Details nicht kennen, ein paar grundlegende Infos:

1) Eine ordnungsgemäß gelegte Rechnung muss nicht eingemahnt werden. Verstreicht die Zahlungsfrist, kann auch sofort geklagt werden.

2.) Solange Mängel bestehen, die ein bestimmtes Ausmaß erreichen und über bloße "Bagatellen" hinaus gehen, hat der Werkbesteller das Recht, den gesamten Werklohn zurückzubehalten. Wo die Grenze zur "Schikane" des Werkbestellers liegt, wird sehr einzelfallbezogen durch die Gerichte beurteilt.

Der OGH stellt auch auf die Wichtigkeit des Mangels für den Werkbesteller ab, sodass es in der Praxis keine „fixen Prozentgrenzen“ gibt, ab denen von einer Schikane auszugehen ist. Es wird aber oft von einer Grenze von rund 5% der Gesamtsumme ausgegangen, ab der man zurückbehalten darf.

Davon abweichend hat der OGH jedoch die Zulässigkeit des Einbehaltes bei einem Verbesserungsaufwand von 5,7 Prozent des offenen Werklohns als Schikane gewertet (OGH 6 Ob 51/99i).

3.) Wenn die Gegenseite klagt, dann können/müssen Sie dem entgegensetzen, dass der Werklohn wegen des Vorliegens konkreter Mängel in einem relevanten Ausmaß nicht fällig ist, bzw. Gegenforderungen Ihrerseits bestehen, etc.

Folgt das Gericht Ihren Argumenten, dann ist das Klagebegehren ganz - oder zum Teil - abzuweisen.

Eine gerichtliche Auseinandersetzung sollte aber so weit möglich, vermieden werden. Gerade bei Baumängeln laufen rasch hohe Kosten, insbesondere wegen Beweissicherungen, Schadens- bzw. Mängelgutachten und an. In vielen Fällen kommt man schneller voran, wenn man zB mit einem gemeinsam ausgewählten Sachverständigen vorgeht, dessen Expertise sich dann beide Parteien unterwerfen.

[Schizopremium]

Vielen Dank!
Ein Gutachten habe ich bereits eingeholt. Die vom Gutachten ermittelte Summe ergründet sich aus Mängel die nicht mehr behebbar sind und Mängel die behebbar sind.
Das Verhältnis der Kostenschätzung des Gutachters zu der Schlussrechnung, welch ich auf Grund der mangelnden Bereitschaft der Behebungs- u. Abgeltungsbereitschaft des Unternehmers bislang nicht zur Anweisung gebracht habe beträgt 1.5:1

Ein gemeinsamer Termin mit dem SV wurde mir verneint (vom Unternehmen)

[alles2]

Eigentlich kennen wir die Einzelheiten zu dem Fall bereits, wo ebenfalls die weitere Herangehensweise erörtert wurde:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=18391

Daher hätte sich sicher niemand über Anschlussfragen im dortigen Thread beschwert.

Wann hinter so einer Mahnung ein Schmäh stecken könnte und dass es diese nicht zwangsläufig braucht, hatten wir hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=17608

[Schizopremium]

Daher hätte sich sicher niemand über Anschlussfragen im dortigen Thread beschwert.

Entschuldige, - hab das nicht beachtet!
Die juristische Auskunft, die ich bislang dazu erhalten habe, war nur am Telefon. - So konnte auch nicht auf alle Fragen eingegangen werden. Den Begriff der Schikane habe ich bislang noch nicht gehört. Ich versuche mich auch auf die Argumentation meines Gegenübers einzustellen.

Wann hinter so einer Mahnung ein Schmäh stecken könnte und dass es diese nicht zwangsläufig braucht, hatten wir hier:

Hab mir das durchgelesen. In meinem Fall ist es so, dass gleichzeitig mit der Mahnung die auf die Schlussrechnung nun eine zusätzliche Rechnung, deren Leistungsumfang zuvor nie argumentiert und auch nicht von mir beauftragt wurde, gestellt worden ist. Der Zeitraum der dort angeführten Leistungen liegt nun 3 Monate zurück.

Meine Frage: Könnte sich der Unternehmer nun der Argumentation der Schikane anschließen? Wie bereits oben beschrieben überwiegt der zur Beseitigung/Abgeltung heranzuziehende Betrag die Schlussrechnung um den Faktor 1.5!

Wieviel in % gesehen vom Mangel ist man nun berechtigt einzubehalten? Ein Bekannter meinte, das man als Konsument das 3-4 fache bis zur Beseitigung einbehalten könne, - was in meinem Fall aber ohnehin nicht möglich wäre.

[SK]

Der Werkunternehmer muss, wenn er neben der Schlussrechnung noch andere Forderungen geltend machen will, einen sogenannten Schlussrechnungsvorbehalt bei der SR anbringen. Wird ein solcher nicht angebracht, fällt der Unternehmer idR um die weiteren Leistungen um.

Da es sich hier sicherlich auch um höhere Summen handelt empfehle ich den Weg zum RA.

[Schizopremium]

Wird ein solcher nicht angebracht, fällt der Unternehmer idR um die weiteren Leistungen um.

Das ist ein sehr interessanter Punkt! Welcher paragraf verweist auf dies bzw. welche Quelle?

[alles2]

Das findet sich nicht im Gesetz, sondern in einer möglichen vertraglichen Vereinbarung nach der Ö-Norm B 2110 Pkt. 8.4.2, wonach es heißen würde:

Die Annahme der Schlusszahlung auf Grund einer Schluss- oder Teilschlussrechnung schließt nachträgliche Forderungen für die vertragsgemäß erbrachten Leistungen aus, wenn nicht ein Vorbehalt in der Rechnung enthalten ist oder binnen 3 Monaten nach Erhalt der Zahlung schriftlich erhoben wird. Der Vorbehalt ist schriftlich zu begründen.

Weicht die Schlusszahlung vom Rechnungsbetrag ab, beginnt die Frist von 3 Monaten frühestens mit schriftlicher Bekanntgabe der nachvollziehbaren Herleitung des Differenzbetrages durch den AG.

Damit diese Vorbehaltsregelung greift, muss der Bauvertrag der Norm zugrunde liegen. Ansonsten würde es auf das ABGB beruhen.

[Schizopremium]

Damit diese Vorbehaltsregelung greift, muss der Bauvertrag der Norm zugrunde liegen. Ansonsten würde es auf das ABGB beruhen.

Danke alles2!

[Schizopremium]

Eine gerichtliche Auseinandersetzung sollte aber so weit möglich, vermieden werden. Gerade bei Baumängeln laufen rasch hohe Kosten, insbesondere wegen Beweissicherungen, Schadens- bzw. Mängelgutachten und an.

Um nachfolgende Gewerke nun das Weiterarbeiten zu ermöglichen, möchte ich die Sachverhalt sichern und aufnehmen lassen, - eine Beweissicherung durchführen lassen.

Meine Frage: wo und wie stellt man einen Antrag und wie hoch belaufen sich die Kosten dafür? Das von mir bereits in Auftrag gegebene Gutachten lässt sich ja dafür nicht heranziehen.

[alles2]

Wie bereits hier erwähnt, hatten wir das Thema bereits drüben im anderen Thread:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=18391#p44288

Man kann bei einem Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Bauvorhanden errichtet wurde, im Sinne von § 384 ZPO einen selbstständigen Beweissicherungsantrag begehren, der umfassend begründete werden sollte. Das Gericht kann dann die Bestellung eines allgemein gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen aus dem Fachgebiet "Hochbau" veranlassen, der die Ausstattungsmerkmale des Wohnobjektes dokumentiert und eine Befundaufnahme vornimmt. Die Kosten für das Beweissicherungsverfahren samt Befund- und Gutachterkosten können sich schon mal auf 5000 und 10000 Euro belaufen. Eine Richtschnur könnte Tarifpost 1 Z I des § 32 GGG (Gerichtsgebührengesetz) sein, da der Streitwert maßgeblich ist.

[sonmezroy]

Geben Sie an, was Sie als Nächstes tun werden, wenn der Empfänger des Schreibens das Problem nicht sofort löst (geben Sie dem Empfänger eine Frist, sagen wir zehn Tage, um zu handeln). ...

[Schizopremium]

Um verschiedene Fälle ungeachtet des letzten Eingangs zu belegen, sollte er dem SR einen angeblichen letzten Eingangsvorbehalt beifügen.

Für den Fall, dass man nicht verbunden ist, erliegt der Geschäftsvisionär normalerweise weiteren Verwaltungen.

Da dies sicherlich höhere Aggregate sind, verschreibe ich den Gang zum RA.

@jacobhue
Kannst DU das etwas verständlicher formulieren!

[Schizopremium]

Hallo,
da nun bereits wieder einiges an Zeit vergangen und Fristen ergebnislos verstrichen sind wende ich mich nochmals an dieses Forum. Wie vorab schon hier und im Thread "Bankgarantie" geschildert sehe ich mich zunehmend mit sehr nachteiligen Effekten, welche sich durch einen mangelhaft errichtetes Rohbaugewerk und der bislang fehlenden Bereitschaft zur Behebung bzw. Abgeltung des Gewerkherstellers, ergründet.

Dabei bin ich nun zusehends auch mit den Negativeffekten, wie unter anderen der Hinnahme von Preiserhöhungen der nachfolgenden Gewerke konfrontiert. Dies vor allem deswegen, da der Geschäftsführer der Rohbaufirma mir das Stemmen an den Ziegelmauerwerk mit dem Hinweis, dass der Endbetrag noch nicht bezahlt wurde, schriftlich untersagt hat!

Da ich mich bereits an einem Juristen mit dem Sachverhalt gewendet habe, ich aber zu der der vom Unternehmer ergriffenen Maßnahme, welche mir das Weiterstemmen untersagt, keine befriedigende Antwort erhalten habe, außer dass der Jurist der Sachlage auf Grund der bestehenden Mängel und dem Gutachten sehr gelassen entgegen sehe, stelle ich meine Frage hier nun nochmals:

1. Kann der Unternehmer mir die Weiterarbeit auf Grund der einbehaltenen Werkslohnsumme, welche von mir begründet mit den Verweis auf den vorhandenen Mängel einbehalten wurde, zu Recht verbieten??!

1a. Wenn ja, wie lange?

1b. Kann ich im Umkehrschluss alle Mehraufwände, welche mir durch Verzug, Materialpreiserhöhung, anfallende Mietkosten durch verspäteter Fertigstellung, dem Unternehmen in Rechnung stellen?

2. Die Frist für den Abtransport der an der Baustelle lagernden Materialien ist verstrichen. Eine 2. Frist wurde nun erneut gesetzt. Sollte der befristete Zeitraum nun wieder ergebnislos verstreichen, muss ich alle für die Entsorgung anfallenden Kosten vorfinanzieren?

3.Wenn ich ein gerichtliches Beweisgutachten beauftrage und die Kosten dann dazu vorfinanzieren muss, werden diese dann im Urteilsspruch oder im Vergleichsverfahren voll- bzw. anteilsmäßig der-/den Partei(en) zugeteilt.

4. Sollte von der Unternehmerseite überhaupt nichts passieren, - wie lange kann sich das Unternehmen Zeit lassen um rechtliche Schritte zu ergreifen bzw. auf meine erfolgten zu reagieren.

Ich hoffe, dass ich hier nicht falsch verstanden werde, wenn ich mich zeitgleich auch hier ans Forum mit dieser Sachlage wende. Obwohl mir von dem Juristen ganz klar das richtige Vorgehen (im Bezug auf der Einbehaltung des Werkslohns wie auch das im Vorfeld eingeholte SV Gutachten) bestätigt wurde, sehe ich mich gegenwärtig auch zunehmends mit den bereits oben beschriebenen Negativeffekten konfrontiert.

[MG]

Einleitend ist darauf zu verweisen, dass es meiner Ansicht nach nicht sinnvoll ist, bei dieser Ausgangslage, das weitere Vorgehen etc. auf Auskünfte aus dem Internet zu stützen.

Ohne eine wirklich detaillierte Prüfung der derzeitigen faktischen (also bautechnischen) und daraus resultierenden rechtliche Situation, kann man keine sicheren Auskünfte geben. Dazu gehören zB auch die bestehenden Verträge und Vereinbarungen samt Nebenurkunden (wie zB AGBs oder Verweise auf Normen usw.)

Das wäre so, wie wenn Sie bei einer ernsthaften Erkrankung die weitere Behandlung und Medikamentation auf Auskünfte aus dem Internet stützen wollten.

So wie Sie auch richtig schreiben, haben jetzige Entscheidungen weitreichende Folgen und daher muss man sich gut überlegen, wie man weiter vorgeht, damit man sich nicht durch die Lösung eines Problems, zwei weitere schafft.

Die Beantwortung der Fragen ist daher absolut allgemein und eher zur Information der hier Mitlesenden gedacht.

1. Kann der Unternehmer mir die Weiterarbeit auf Grund der einbehaltenen Werkslohnsumme, welche von mir begründet mit den Verweis auf den vorhandenen Mängel einbehalten wurde, zu Recht verbieten??!

Wir wissen nicht, was betreffend Übergabe/Abnahme etc. des Gewerkes etc. und Weiterbearbeitung vereinbart wurde.

Solange ein Gewerk nicht übergeben/übernommen/abgenommen wurde, oder aber sonst ein Schritt gesetzt wurde, bei dem es zu keiner Übergabe mehr kommt (zB wegen Rücktritts, Teilrücktritt etc.), ist jeder Eingriff in das Gewerk für den Werkbesteller/Auftraggeber höchst riskant. Es müssen daher zuerst klare Verhältnisse bestehen, bevor Sie in das Gewerk eingreifen!

b. Kann ich im Umkehrschluss alle Mehraufwände, welche mir durch Verzug, Materialpreiserhöhung, anfallende Mietkosten durch verspäteter Fertigstellung, dem Unternehmen in Rechnung stellen?

Immer dann, wenn ein Vertragspartner (schuldhaft) mit seiner Leistung in Verzug gerät, haftet er für die dem anderen Vertragspartner daraus entstehenden Nachteile. Welche davon auch berechtigt geltend gemacht werden können, kann hier nicht geklärt werden!

2. Die Frist für den Abtransport der an der Baustelle lagernden Materialien ist verstrichen. Eine 2. Frist wurde nun erneut gesetzt. Sollte der befristete Zeitraum nun wieder ergebnislos verstreichen, muss ich alle für die Entsorgung anfallenden Kosten vorfinanzieren?

Wenn Vertragspartner ihren Verpflichtungen nicht nachkommen und das Versäumte auch nicht nach einer angemessenen Nachfrist erledigen, kann man im Wege der "Ersatzvornahme" selbst tätig werden und sodann die angemessenen Kosten dafür vom säumigen Vertragspartner einfordern. Die Kosten der Ersatzvornahme muss man dabei selbst vorfinanzieren.

(Theoretisch könnte man den Vertragspartner auch auf die Durchführung der Leistung klagen, dabei muss aber klar sein, dass die Leistung dann - wenn überhaupt - erst erfolgt, wenn das Gerichtsverfahren erfolgreich beendet ist und wenn der Gegner dann trotzdem nicht das Urteil erfüllt, muss man erst ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, bei dem es dann im Ergebnis wieder auf eine "Ersatzvornahme" hinaus läuft...)

3.Wenn ich ein gerichtliches Beweisgutachten beauftrage und die Kosten dann dazu vorfinanzieren muss, werden diese dann im Urteilsspruch oder im Vergleichsverfahren voll- bzw. anteilsmäßig der-/den Partei(en) zugeteilt.

Die Kosten eines eigenständigen Beweissicherungsverfahrens trägt vorerst jedenfalls der Antragsteller selbst. Er kann diese Kosten nur dann von der Gegenseite "zurück holen", wenn er die Kosten in einem anderen Gerichtsverfahren (also zB wegen Gewährleistung) geltend macht UND dieses Verfahren dann auch gewinnt! Im eigenständigen Beweissicherungsverfahren selber gibt es keinen Kostenersatz.

4. Sollte von der Unternehmerseite überhaupt nichts passieren, - wie lange kann sich das Unternehmen Zeit lassen um rechtliche Schritte zu ergreifen bzw. auf meine erfolgten zu reagieren.

Im Prinzip (abgesehen jetzt von Verjährung von Forderungen etc.) so lange, wie es das Unternehmen für richtig hält, bzw. sich "traut" UND so lange Sie die Inaktivität akzeptieren.