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Hallo,

ich brauche eine Rechtsauskunft. Ich bin Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage, in der sich sämtliche Wohnungseigentümer per Vertrag darauf geeinigt haben, dass die einzelnen TOPs der Wohnungseigentumsanlage eine separate Abrechnungseinheit sowie eine abweichende Abstimmungseinheit gemäß § 32 Abs 2 WEG 2002 darstellen. Somit findet die Entscheidungsfindung jeweils autonom innerhalb der einzelnen Abrechnungseinheiten statt. Der Sinn dieser Regelung liegt darin, dass sämtliche Aufwendungen (Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten) jeweils von dem Wohnungseigentümer getragen werden, der davon profitiert und die anderen nicht gemäß ihrer Anteile mitzahlen müssen. Das ist möglich, da die Baukörper zwar zusammenhängen, aber gewissermaßen getrennt betrachtet werden können.

Das Wohnungseigentumsgesetz schützt normalerweise die Mit- und Wohnungseigentümer vor eigenmächtigen Änderungen der Anderen, sofern diese das Erscheinungsbild verändern oder zu Belästigungen der Miteigentümer führen. Mich interessiert jetzt nur, ob die Vereinbarung zu separaten Abrechnungseinheiten und abweichenden Abstimmungseinheiten dazu führt, dass jeder Wohnungseigentümer mit seinem Wohnungseigentumsobjekt, seinem Wohnungseigentumszubehör sowie mit Teilen der Außenhaut der Wohnungseigentumsanlage (Allgemeinfläche) machen darf, was er will? Quasi nach dem Motto, jeder darf sein Wohnungseigentumsobjekt verändern, wie er will und braucht nicht die Zustimmung der Anderen oder die Erlaubnis eines Außerstreitrichters. Oder anders ausgedrückt: Hebelt diese Regelung die schutzwürdigen Interessen, die im § 16 WEG 2002 geregelt sind, aus?

Natürlich nicht, denn dadurch werden die Minderheitsrechte nach § 30 WEG nicht untergraben.

Man sollte aber auf jeden Fall den WE-Vertrag genau checken, ob sich darin nicht auch Regelungen betreffend Änderungen an den Objekten finden.

Gerade dann, wenn die Objekte möglichst unabhängig voneinander betrachtet werden sollen, wäre zu erwarten, dass auch Änderungen leichter durchführbar geregelt werden.

Danke für die Antwort.Im Wohnungseigentumsvertrag ist keine Regelung vermerkt, die bauliche Änderungen betrifft. Es gibt einen Wohnungseigentumsänderungsvertrag, der darauf abzielte, dass die Aufwendungen (Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten) vom jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden. "Mit dieser Regelung soll insbesondere erreicht werden, dass die getrennten Baukörper in Bezug auf sämtliche Aufwendungen jeweils selbstständig sind." Weiters steht noch: "Außerdem wird vereinbart, dass die jeweiligen separaten Abrechnungseinheiten auch jeweils eine abweichende Abstimmungseinheit darstellen, dass also die Entscheidungsfindung jeweils autonom innerhalb der einzelnen Abrechnungseinheiten stattfindet".

Einer der Wohnungseigentümer interpretierte diese Regelung dahingehend, dass er mit seinem Wohnungseigentumsobjekt, dem Wohnungseigentumszubehör (unbebautes Grundstück) sowie der Außenhaut (Allgemeinfläche) tun und lassen kann, was er will. Folgende Veränderungen hat er durchgeführt:

Die Wohnungseigentumsanlage ist mit einer gepflegten Grünfläche und 15 cm hohen Randsteinen von der Straße abgegrenzt. Auf einer Fläche von ca. 100 m² hat er das Erdreich wegbaggern lassen und die Randsteine entfernt, sodass er mit seinen Lieferwagen fortan dort parken kann. Zudem dient die Fläche als Lagerplatz für jede Menge Gerümpel und seine Mülltonnen. In der Parifizierung ist dieser Bereich als sein Wohnungseigentumszubehör (unbebaute Grundfläche) ausgewiesen.

Er hat drei Klimaaußengeräte an der Außenhaut seines Wohnungseigentum angebracht. Eines der Klimaaußengeräte ragt in den Garten eines anderen Wohnungseigentümers, die anderen zwei wurden ca. zwei Meter von den Wohnungsfenstern eines Miteigentümers platziert. Die machen im Betrieb ganz schön Krach und beeinträchtigen das Erscheinungsbild.

Er hat die Außenhaut auf einer Fläche von 5 m² durchbrochen, indem er die montierten Fenster entfernt hat. Er tat dies, um eine Holzheizung zu verbauen, bei der der Holzeinwurf im Außenbereich sein soll. Zudem wurde ein Rohrkamin verbaut. Die offenen Stellen wurden im Anschluss mit hässlichen Betonziegeln zugemauert. Dadurch veränderte sich das straßenzugewandte Erscheinungsbild drastisch.

Er hat in Eigenregie ein 30 m² großes Wellblech-Vordach an die Außenhaut seines Wohnungseigentumsobjekt angebracht. Darunter hat er die Außenhaut druchbrochen und eine zusätzliche Türe eingebaut.


Ich überlege nun, mit Eigentumsfreiheitsklage gegen den Mit- und Wohnungseigentümer vorzugehen, weil er das Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage an diversen Stellen drastisch verschlechterte und Lärmquellen platzierte. Ich würde nur gerne wissen, ob der Wohnungseigentümer Recht hat, wenn er sich auf die oben zitierte Regelung beruft oder ob er trotzdem die schutzwürdigen Interessen (speziell straßenzugewandtes Erscheinungsbild) hätte wahren müssen. Keiner der Wohnungseigentümer wurde gefragt oder hat gar zugestimmt. Die ganzen Änderungen wurden eigenmächtig durchgeführt.