Vermietung/Kündigung KFZ-Abstellplatz an Wohnungseigentümer

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SysErr
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Vermietung/Kündigung KFZ-Abstellplatz an Wohnungseigentümer

Beitrag von SysErr » 21.07.2021, 10:37

Liebes Forum,

wir verwalten eine in den 1970ern errichtete Liegenschaft in der Wohnungseigentum begründet ist. Deren Vorverwaltung hat einem WE einen KFZ-Abstellplatz vermietet. Der Beschluss hierzu liegt mir nicht vor. Ich gehe jedoch nicht davon aus, dass kein einstimmiger Beschluss vorliegt, sondern lediglich eine einfache Mehrheit. Diese Abstellplätze wurden von der Vorverwaltung in Eigenregie erstellt. Bau- & Ausstattungsbeschreibung liegt keine vor. Laut Baubescheid sind keine Besucherparkplätze vorgeschrieben.

Aufgrund von Brandschutzauflagen, welche seit Errichtung des Bauwerks nicht umgesetzt wurden, haben wir über den Brandschutzbeauftragten, informell mit der Behörde (Magistrat) vereinbart, dass auf der Fläche dieser Besucherparkplätze und eben dieses einen vermieteten Abstellplatzes, eine Feuerwehrzufahrt errichtet wird, im Gegenzug auf eine andere der Brandschutzvorschriften verzichtet wird.

Die Wohnungseigentümerin beharrt nun darauf, dass die Hausverwaltung diesen Abstellplatz nicht kündigen könne ohne Umlaufbeschluss. Ich gehe jedoch davon aus, dass der Abstellplatz durch die Verständigung mit dem Magistrat untergegangen ist und ab diesem Zeitpunkt das Mietvertragsverhältnis erlischt.

Meine Fragen hierzu sind:
* Ist meine Annahme richtig?
* Muss der Eigentümerin ein Ersatz geschaffen werden?

Danke vorab für Eure Einschätzungen.


Immobilienverwalter in Innsbruck

MG
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Re: Vermietung/Kündigung KFZ-Abstellplatz an Wohnungseigentümer

Beitrag von MG » 21.07.2021, 14:08

Die Vermietung eines Teiles der Liegenschaft durch die Eigentümergemeinschaft an einen Miteigentümer ist außerordentliche Verwaltung und bedürfte damit der Zustimmung alle ME.

Man kann allerdings davon ausgehen, dass dieser Mangel im Laufe der Jahre durch die Entgegennahme der Miete geheilt wurde.

Die Umsetzung der erforderlichen Beendigung des Mietvertrages zur Umsetzung der behördlichen Auflagen stellt hingegen - meiner Ansicht nach - ordentliche Verwaltung dar und wäre daher durch die Hausverwaltung (als Vertreterin der Mehrheit) zu erledigen. Ich betone "meiner Ansicht nach", Judikatur habe ich dazu keine gefunden, aber es ist eben nicht eine "grundlose" Kündigung des Mietvertrages, sondern ja das Erfordernis aus dem Behördenauftrag.

Ich würde den Mietvertrag schriftlich aufkündigen (Kündigung einfach nach ABGB, nicht gerichtlich) und sollte die Fläche nicht geräumt werden, müsste man eine Räumungsklage einbringen bzw. eine Unterlassungsklage. Bei niedriger Bewertung des Streitgegenstandes wäre auch das Kostenrisiko überschaubar.
RA Mag. Michael Gruner
www.grupo.at

alles2
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Re: Vermietung/Kündigung KFZ-Abstellplatz an Wohnungseigentümer

Beitrag von alles2 » 22.07.2021, 02:01

Auf Basis des Geschilderten wäre ich mir da auch nicht so sicher. Es macht fast den Anschein, als wäre gemauschelt worden und man die Rechnung ohne den Wirten gemacht hätte. Anscheinend gäbe es für das Problem eine alternative Lösung, weil man sonst nicht auf eine andere Brandschutzvorschrift verzichten könnte. Sollte dem so sein, wäre der Fall bei Gericht nicht so klar, welches den beiderseitigen Bedarf abwägen würde.

Leider habe ich selbst von den Wohnrechtsexperten der Arbeiterkammer und dem ÖHGB (Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund) unterschiedliche Auffassungen zu hören bekommen. In Anbetracht von § 28 Abs.1 Z 8 WEG nehme ich an, dass ein Vertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Mieter des Abstellplatzes zustande gekommen ist, und nicht zwischen ihm und der Hausverwaltung. Dafür würde es grundsätzlich eines Einstimmigkeitsbeschlusses benötigen, sowie für dessen Kündigung, sofern es sich um eine Allgemeinfläche des Wohnobjektes handelt und es beispielsweise aus dem Instandhaltungsfonds (§ 31 WEG) finanziert wurde.
Wurde die Stellfläche unabhängig davon von der Verwaltung errichtet, wäre es keine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung und nach § 1116 ABGB iVm § 560 ZPO (Zivilprozessordnung) jederzeit ohne Angaben von Gründen aufkündbar, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Von einer Ersatzbeschaffung wäre mir nie was untergekommen, zumal wir uns da außerhalb des Mietrechtsgesetzes bewegen (§ 32 MRG).
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