Forum Recht

27 Käufer von Wohnungen sind über den Kaufvertrag in einen Bestandsrechtvertrag zu einem entfernteren Seegrundstück eingetreten. Hier gilt das WEG nicht, daher können die WE/Nutzfläche nicht angewandt werden. Wie kann aber über Veränderungen am Bootshaus, an der Reinigung, Grünraumpflege etc. entschieden werden. Gilt hier die einfache Mehrheit oder muss hier Einstimmigkeit bestehen?

Ich schätze, es geht um ideelle Anteile und schlichtes Miteigentum, weshalb das hier helfen sollte:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=16805

Sollte ich falsch liegen, hilft hoffentlich zumindet "MG" aus. Kommt die WEG nicht zur Anwendung, gilt die ABGB (16. Hauptstück: Von der Gemeinschaft des Eigentums und anderer dinglichen Rechte ab § 825 ABGB). Ansonsten sollten sämtliche Regelungen hinsichtlich Benützung vertraglich festgehalten sein.

Wie immer in solchen Fällen müsste man sich die Verträge anschauen.

1. Die Kaufverträge, wo ja geregelt ist, dass die Käufer in den "Bestandsvertrag" (Miete/Pacht?) "eintreten".
2. Den Bestandsvertrag selbst. Ich nehme an, dass der Grundeigentümer der Liegenschaft, wo jetzt die Eigentumswohnungen sind, Mieter/Pächter war und dies jetzt die Wohnungseigentümer sind.

Dabei wäre auch wichtig heraus zu finden, ob alle Wohnungseigentümer jetzt Mieter wurden, oder ob die Eigentümergemeinschaft Mieterin wurde.

In letzterem Fall wären meiner Ansicht nach auch für den Mietgegenstand die Regeln aus dem WEG bzw. dem WE-Vertrag anzuwenden, da ja dann die eine Mieterin (die Eigentümergeienschaft) ja nur tätig werden kann, wenn sie ihre Entscheidungen (Beschlüsse) gemäß dem WEG fällt, wenn es sich allerdings um einen Mietvertrag mit mehreren Mietern handelt, kommen - per Analogie (da es sich formell ja um keine MitEIGENTUMSgemeinschaft handelt) die allgemeinen Gemeinschaftsregeln, wie von alles2 im Ergebnis richtig erkannt, ins Spiel.

Mitmieterschaften/Mietergemeinschaften schaffen übrigens regelmäßig gehörige Probleme, sodass es dazu ganze Abhandlungen in der Literatur gibt.

https://elibrary.verlagoesterreich.at/article/99.105005/wobl201411029101

https://shop.lexisnexis.at/die-mitmiete-9783704677679.html (über 300 Seiten....)

Danke für die ersten Ansätze:

1. Mit dem Kauf von Wohnungen sind die Käufer in einen damit verbundenen Bestandsvertrag über ein Seegrundstück eingetreten. Es wird eine jährliche Pacht gezahlt. Der Grundbesitzer vergibt nur den Bestandsvertrag mit der Möglichkeit der Seegrundnutzung.
2. Jeder einzelne Käufer ist damit als (anteiliger) Pächter anzusehen.
3. Entscheidungen über Rasenpflege, Reinigung, Einsetzung einer externen Verwaltung, Veränderungen am Baukörper (Sanierung) stehen jetzt an.

Wesentliche Frage: Sind die Entscheidungen durch Mehrheitsbeschluss zu erwirken oder muss hier Einstimmigkeit bestehen?

ABGB § 828 (2) sagt doch (allerdings für Miteigentümer), das das Einverständnis alle Miteigentümer einzuholen ist.
Habe ich Recht?

Für Pachtverträge gibt es keine eigene gesetzliche Vorgaben wie beim Mietrecht oder Wohnungseigentum. Daher wurde im Vertrag die Bestellung eines Verwalters aufgetragen, der im Namen der Pächtergemeinschaft auftritt und handelt. Sollte es noch keinen Vertreter geben, würde ich mich an den Grundbesitzer wenden, da nicht klar zu entnehmen ist, wem die Entscheidung darüber obliegt (Euch oder ihm).

alles2 hat geschrieben: ↑

04.07.2021, 14:13

Daher wurde im Vertrag die Bestellung eines Verwalters aufgetragen, der im Namen der Pächtergemeinschaft auftritt und handelt.

Aus den Beiträgen hier im Forum kann ich dies nicht ableiten. Falls das direkt kommuniziert wurde, sollte man das klarstellen, da man ansonsten dem Thread nicht folgen kann.

Das habe ich aus dem 3. Punkt abgeleitet:

"Entscheidungen über [...] Einsetzung einer externen Verwaltung [...] stehen jetzt an."

Schließe natürlich nicht aus, dass meinerseits was missverstanden wurde. Das Forum ist immerhin dafür da, um sowas zu erörtern.

Im Bestandsvertrag steht kein Auftrag für einen Verwalter. Ein Teil der Bestandsnehmer möchte mit einfacher Mehrheit einen Verwalter bestellen, der andere Teil besteht auf eine 100%ige Zustimmung zu einem Verwalter. Wer hat Recht?

§ 828 ABGB sagt doch eindeutig, "...sobald sie uneinig sind, kann kein Teilhaber in der gemeinschaftlichen Sache eine Veränderung vornehmen, wodurch über den Anteil des Anderen verfügt würde." Und die Einsetzung eines Verwalters ist doch eine Veränderung.

Widerspruch?

Jaja, ist mir schon klar, dass man gewisse Sachen, die einem missfallen, nicht wahrhaben möchte. Mir erschließt sich nicht, warum man in allem einen Widerspruch orten muss. Noch einmal, auf Deine Frage bin ich bereits eingegangen. Das von mir ins Spiel gebrachte 16. Hauptstück des ABGB betrifft Eigentümergemeinschaften. Das seid Ihr aber nicht und es stellte sich erst im Nachhinein heraus, dass es sich bei Euch um einen Pachtvertrag handelt. Wenn Du Dich dafür an das ABGB orientieren möchtest, dann befasse Dich mit dem 25. Hauptstück: "Von Bestand- Erbpacht- und Erbzins-Verträgen" ab § 1090 bis 1121 ABGB.

Leider bist Du nicht nicht auf folgenden Satz eingegangen. Daher hier nochmal:

"Entscheidungen über [...] Einsetzung einer externen Verwaltung [...] stehen jetzt an."

Ich frage nun anders:
Zu was hat Euch diese Klausel bewegt? Oder ist es bisher unberücksichtigt geblieben?

Selbstverständlich kann man alles gerichtlich ausfechten, wenn es Unklarheiten in der Vertragsgestaltung gibt, die keine Seltenheit darstellen. Daher steht mein vordergründiger Rat, dies mit dem Grundbesitzer zu klären. Denn typischerweise bedarf es für offensichtliche (zumindest bei anzeige- oder genehmigungspflichtige) Veränderungen der Zustimmung des Verpächters.

@HV Drillgasse: Wie wärs, wenn Sie sich das von mir oben zitierte Buch kaufen?

Ohne Kenntnis der konkreten Vertragstextierungen geht das hier ins Leere. Over&Out

Ich habe niemals gesagt, dass es eine Klausel für eine Verwaltungseinsetzung geben soll. Es ging hier um die Frage, wer entscheidet über die Einsetzung einer Verwaltung (sollte diese gewünscht werden) noch bevor es sie überhaupt gibt.

Die Mehrheit der Bestandsnehmer oder alle Bestandsnehmer zu 100% ?

In den § 1090ff steht aber leider wieder nicht, wer jetzt Recht hat.

Kann denn niemand sagen, ja - 100% oder ja - Mehrheit?

Wie gesagt, für Pachtverträge gibt es nicht so viele gesetzliche Vorgaben wie bei anderen Vertragsarten. In erster Linie entscheidet der Grundeigentümer, den ich als außerordentliche Verwaltung verstehe, über eine ordentliche Verwaltung (damit ist wohl die im Vertrag genannte externe Verwaltung gemeint). Allerdings weiß ich nicht, wie verflochten die ganze Geschichte ist, zumal der Grundeigentümer seine Rechte (vertraglich) abtreten kann, und mich der im Vertrag erwähnte Grundbesitzer etwas verwirrt. Daher der Hinweis, sich an den Letzteren zu wenden. Der sollte wissen, ob es noch irgendwelche Vereinbarungen mit irgendwem gibt und welche Aufgaben er überhat.

Das wäre mir noch nie untergekommen, dass sich eine Pächtergemeinschaft im Alleingang und verbindlich auf einen Verwalter festlegen darf. Auch nicht, dass so eine Gemeinschaft nur durch Einstimmigkeit zu irgendwelchen Befugnissen gelangt. Wurde bereits eine ordentliche Verwaltung eingesetzt, können die Pächter der gemeinschaftlichen Sache stets nur nach dem Mehrheitsprinzip über Angelegenheiten der Verwaltung abstimmen.

Aber mehr zu den beiden Formen von Verwaltungen und deren Befugnissen findest Du sowieso hier:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/wohnen/8/1/Seite.210134.html