Pachtzins

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Verpächterin
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Pachtzins

Beitrag von Verpächterin » 15.05.2021, 18:58

Ich habe folgende Frage. Ich bin Rechtsnachfolgerin einer im März verstorbenen Verpächterin von landwirtschaftlichen Flächen. Im Vertrag steht:
Als PAchtzins jährlich wird ein Betrag von x Euro zuzüglich UST vereinbart.

Die Verpächterin hat dem Pächter über den Pachtzins eine Rechnung auszustellen, in der die UST ausgewiesen ist.
Der Pachtzins ist am 01. Mai eines jeden Jahres im Vorhinein mit 10-tägiger Respirofrist zur ZAhlung fällig und auf ein Konto einzuzahlen.

Nun wurde der Pächter aufmerksam gemacht, dass er die Pacht auf das Konto der Verstorbenen einzahlen soll und eine Rechnung nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens unverzüglich mit UST ausgestellt wird. Dieser meinte ohne Rechnung wird er das nicht tun.

Außerdem wurde er hingewiesen, dass aufgrund der Indexanpassung eine PAchterhöhung vorgenommen wird, er diese aber bei ERhalt der Rechnung nachzahlen kann.

Es besteht weiters ein Kündigungsgrund, wenn er trotz Mahnung innerhalb von 3 Monaten die Pacht nicht bezahlt.

Frage: muss er die Pacht ohne Rechnung trotzdem bezahlen? Es handelt sich ja um ein Dauerschuldverhältnis und die Rechnung ist nur für die UST.



alles2
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Re: Pachtzins

Beitrag von alles2 » 16.05.2021, 00:02

Zumindest wenn er ein gewerblicher Pächter ist und der Pachtvertrag nicht die erforderlichen Rechnungsmerkmale enthält, kann ich ihn schon verstehen. Dann könnte er eigentlich nur über eine ordnungsgemäße Rechnung den Vorsteuerabzug geltend machen. Die Ausstellung einer Dauerrechnung nach § 14 UStG (Umsatzsteuergesetz) würde ich mir auch spätestens mit der Bezahlung erwarten, um auf der sicheren Seite zu sein. Neben den verpflichtenden Merkmalen wie den spezifizierten Leistungszeitraum (z.B. 1.1.2021 bis 31.12.2021), Tag der Rechnungslegung und Zahlungszeitpunkt könnte man doch sowas schreiben wie:
Diese Rechnung gilt ab dem 1. Jänner 2021 bis zu dem Zeitpunkt, an dem es durch eine andere ersetzt wird. Jedoch längstens bis zum Ende des Vertragsverhältnisses. Weitere Details ergeben sich aus dem aktuell gültigen Pachtvertrag.
Mir fällt nichts ein, was dagegen sprechen würde. Einwände nehme ich gerne an. Glaubst Du, dass das für Euch beide in Ordnung wäre?
Gerade bei einer Änderung des Leistungsverhältnisses wie die von Dir genannte Indexanpassung führt kein Weg an die Neuerstellung der Dauerrechnung vorbei.
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Verpächterin
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Re: Pachtzins

Beitrag von Verpächterin » 17.05.2021, 11:38

Ich meinte, aufgrund des Vertrages handelt es sich um ein Dauerschuldverhätnis. Der Pächter muss fristgerecht zahlen. Und er muss eine Rechnung bekommen.

Dies kann aber im Verlassenschaftsverfahren erst nach Erbserklärung oder evt. sogar erst nach Erbserklärung sein.

Wenn ein Verlassenschaftsverfahren länger dauer (oder die Pacht /Miete monatlich wäre) kann es ja nicht sein, dass jemand monate/jahrelang keine Miete zahlt.

alles2
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Re: Pachtzins

Beitrag von alles2 » 17.05.2021, 12:17

Ich weiß schon, was Du meinst. Wollte ja nur versuchen, dass man eventuell auch seine Seite versteht. Schließlich kennen wir den vollständigen Inhalt des Pachtvertrags und den Grund für seine Haltung nicht. Daher hätte ich es mit einer Kompromisslösung versucht, um ein Einvernehmen zu erzielen. Meine Idee wäre bei Dauerschuldverhältnissen hinfällig, wenn bereits der Vertrag alle Rechnungsmerkmale enthalten würde, die zum Vorsteuerabzug berechtigen würden. Freilich kann man es auf einen Streit ankommen lassen. Doch das muss nicht sein. Wie gesagt, nur eine Idee. Bedeutet noch lange nicht, dass wer anderer vielleicht was besseres im Talon hat.

Deine Rechte bei einer kontinuierlichen Leistungserbringung und den Zweck einer Dauerrechnung hast Du ja bereits erläutert. Dem möchte zumindest ich vorerst nichts mehr hinzufügen.

Nachträgliche Korrektur zum letzten Satz des Vorposters:
Dies kann aber im Verlassenschaftsverfahren erst nach Erbantrittserklärung oder evt. sogar erst nach Einantwortung sein.
Zuletzt geändert von alles2 am 18.05.2021, 00:07, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Pachtzins

Beitrag von Experte » 17.05.2021, 19:00

Warum möchten Sie überhaupt mit USt. fakturieren? Das bringt bei der Verpachtung von unbebauten landwirtschaftlichen Grundstücken in der Regel keinen Vorteil. Die Zahlung ist zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu leisten, der Bankbeleg ist ertragsteuerlich ausreichend. Die Diskussion um eine Dauerrechnung ist in diesem Fall müßig.

Viele Grüße

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Re: Pachtzins

Beitrag von Verpächterin » 17.05.2021, 21:35

Gut dann hole ich aus.

Verpachtet sind nicht nur landwirtschaftliche Flächen, sondern auch Gebäude und Maschinen.

Betrieb der Verstorbenen fällt unter Liebhaberei § 1 Abs. 1 der Liebhabereiverordnung - Vorsteuer kann abgezogen werden.

Da es auch andere Mietobjekte gibt, wird die Umsatzgrenze für Kleinunternehmer überschritten.

Mit dem Pachtvertrag wurde die Verstorbene auf gut Deutsch gesagt, über den Tisch gezogen. Der Pachtvertrag ist auf lange Zeit unkündbar und sehr unvorteilhaft. Da die Stimmung mit dem Pächter sehr schlecht ist, wird auch eine Möglichkeit gesucht, den Pachtvertrag zu lösen. Pächter stimmt keine vorgeschlagenen Begehungstermin zu, verwendet Liegenschaft vertragswidrig. Letztes Jahr hat der Pächter um Zahlungsaufschub ersucht. Heuer meint er, weil er weiß, dass das Verfahren dauert, er bezahle erst, wenn er eine Rechnung erhält.

Jahrespacht war fällig am 01.05.2021. Erbserklärung erfolgt diese Woche, Einantwortung wird dauern.

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Re: Pachtzins

Beitrag von Experte » 17.05.2021, 22:18

Vielen Dank, damit wird es natürlich klarer. Sobald Sie die Erbantrittserklärung abgegeben wurde, kann (sofern das Verlassenschaftsgericht nichts Gegenteiliges anordnet und insbesondere kein Kurator bestellt wird) die Verlassenschaft vertreten und verwaltet werden. Damit kann auch fakturiert, gemahnt etc. werden.

In weiterer Folge müsste man sich Kündigungsmöglichkeiten und u.a. die Anwendbarkeit des LPG ansehen.

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Re: Pachtzins

Beitrag von alles2 » 18.05.2021, 00:32

Ich würde es ja gerne glauben, dass ein einfacher Bankbeleg für den Vorsteuerabzug zulässig ist und die Diskussion um eine Dauerrechnung müßig wäre. Auf welche Grundlage beziehst Du Dich da?

Ich war stets in der Annahme, dass bei der Rechnungsausstellung die Formvorschriften nach § 11 Abs.1 Z 3 UStG einzuhalten wären, damit es vorsteuerabzugsberechtigt wäre.
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Re: Pachtzins

Beitrag von Experte » 18.05.2021, 01:04

Meine Antwort hat sich auf die Verpachtung unbebauter Grundstücke bezogen, die in der Regel ohne USt. sinnvoller ist:
Experte hat geschrieben:
17.05.2021, 19:00
der Bankbeleg ist ertragsteuerlich ausreichend. Die Diskussion um eine Dauerrechnung ist in diesem Fall müßig.
Erst in der darauffolgenden Antwort hat die Threaderstellerin angegeben, dass auch Betriebsanlagen mitverpachtet sind.

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Re: Pachtzins

Beitrag von alles2 » 18.05.2021, 02:18

Ah, sehr gut, danke, jetzt bin ich dabei! Mich hätte nämlich auch eine eindeutige Antwort auf die eigentliche Frage interessiert, nachdem eine alternative Lösung nicht umsetzbar erscheint.
Also ob der Leistungsempfänger entsprechend dem Vertrag zahlen muss, auch wenn es noch keine Rechnung gibt?
Oder anders: Ob es für eine durchsetzbare Kündigung ausreicht, wenn die vertragliche Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht eingehalten wurde, weil der Pächter vorher noch keine Rechnung erhalten hat?
Erst recht, wenn der von Dir gezeichnete Idealfall (das Verlassenschaftsgericht nichts Gegenteiliges anordnet und insbesondere kein Kurator bestellt wird) nicht eintreten sollte.
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Re: Pachtzins

Beitrag von Verpächterin » 19.05.2021, 19:28

Im Pachtvertag steht in einem Satz, dass wann der Pachtzins fällig ist, samt Respiro.

Im nächsten Satz und Absatz steht, der Verpächter wird eine Rechnung erhalten, in der die UST ausgewiesen ist.

Ich bin eigentlich überzeugt, dass der Pachtzins auch ohne Rechnung bezahlt werden muss, um nicht in Verzug zu kommen. Um auf Nr. Sicher zu gehen sollte der Pächter zumindest den Nettopachtzins einzahlen.

Eine Nichtzahlung löst meines Erachtens jedenfalls Verzug aus.

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Re: Pachtzins

Beitrag von alles2 » 19.05.2021, 20:59

Im Prinzip sehe ich es so wie Du (außer das mit dem Nettopachtzins). Nur sicher bin ich mir nicht und meine Kontaktpersonen sind erst nächsten Dienstag wieder erreichbar.
Denn selbst bei der Zinshöhe kann es vom Verschulden abhängen!
Weiterhin hätte mich der Grund interessiert, was gegen meinen ersten Vorschlag mit der vorübergehenden Rechnung spräche.

Hinsichtlich Verzugszinsen kann man sich nach § 456 UGB (Unternehmensgesetzbuch) bzw. § 1000 ABGB richten.
Solltest Du Gewissheit haben und er nach 3 Monaten noch immer unberechtigt nicht bezahlt haben, könnte die gerichtliche Aufkündigung angedacht werden. Hier schon mal das Formular (auch als PDF-Dokument):

https://portal.justiz.gv.at/at.gv.justiz.formulare/Justiz/Mietepacht.aspx

Einen Überblick über die Kündigungstermine und -fristen findet man in § 560 ZPO (Zivilprozessordnung).
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