Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

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john87
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Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von john87 » 29.03.2021, 20:17

Guten Tag,

Familie A besitzt ein Grundstück mit Gebäude 2 geschossig, die Nordseite des Gebäudes verläuft auf der Grundgrenze.
Auf dem Nachbargrundstück Nord von Familie B soll nun gebaut werden, ebenso das Gebäude auf der Grundgrenze, es soll also ein Gebäudezusammenschluss erfolgen. Jedoch wird das neu errichtete Gebäude B 3 Geschossig gebaut und nimmt eine größere Länge auf der Grundstücksgrenze ein als das bestehende Gebäude A.

Grundstück A ist somit aus meiner Sicht im Nachteil, es findet eine (subjektive) Wertminderung statt (vermute ich als Laie).

Wie kann so eine Wertminderung festgestellt werden und falls eine solche besteht kann hier ein Ausgleich gefordert werden?
Oder die Forderung das kein Nachteil entstehen darf für Grundstück A?
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Vielen Dank!



alles2
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Re: Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von alles2 » 30.03.2021, 01:45

Solange die Bauordnung, Bauvorschriften, das Baugesetz, Bautechnik- oder Bebauungsgrundlagengesetz eingehalten wird, kann auch zivilrechtlich keine Verkehrswertminderung geltend gemacht werden. Nicht nur weil es dazu an einer Anspruchsgrundlage für einen Wertausgleich fehlt, sondern der Wert einer Liegenschaft nicht gesetzlichen Vorgaben folgt. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis und ist daher Verhandlungssache. Das mit der Nachbarbebauung einhergehende individuelle ungute Gefühl wird Dir niemand entschädigen. Wo kämen wir da hin? Stell Dir vor, die Gemeinde klopft an und möchte von einem die Differenz für die Wertsteigerung des Grundstücks mit der Begründung, dass es denen durch die von ihnen erzeugte Attraktivierung der Wohngegend zu verdanken sei.

Du hast bisher auch nicht darlegen können, in wie fern eine Beeinträchtigung (subjektiv-öffentlicher Nachbarrechte) durch die Grenzbebauung gegeben sein soll. Einen Anknüpfungspunkt hätte man, wenn etwas aus § 364 ABGB zutreffend wäre. Das gerne mal bemühte Argument der beeinträchtigten Besonnung und Belichtung gilt sonst nur bei Bäumen bzw. Pflanzen (unwesentliche Beeinträchtigung) und nicht für baurechtlich zulässige Neubauten.
Selbst für eine Sichtbeeinträchtigung gibt es keine Grenzwerte. Als Nachbar steht einem nach Einreichung eines Bauvorhabens zwar die Parteistellung im Baubewilligungsverfahren offen, jedoch fehlt es an einer gesetzliche Grundlage für eine freie Sicht. Für die dann ermöglichte Einspruchserhebung gegen einen Baubewilligungsbescheid müssten schon bestimmungsverletzende Gründe vorgebracht werden, um die Baubewilligung zumindest zu hemmen. Oft wird dazu ein Fachmann herangezogen, wenn dahingehend spekuliert wird. Man darf nicht vergessen, dass für einen meist derselbe Bebauungsplan gilt wie für den Nachbarn und dieselben Abstände einzuhalten wären. D.h. man musste bei entsprechender Flächenwidmung (als Baugrundstück) immer mit dem Risiko leben, dass sich die Zeiten ändern können und man eben nicht mehr die gewohnte Umgebung vorfindet.

Kurzum, man darf bauen was man will und es können keine Entschädigungsansprüche geltend gemacht werden, solange die geltenden baurechtlichen Vorschriften beachtet werden und durch die Bautätigkeiten keine Schäden am eigenen Objekt entstanden sind.
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Schizopremium
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Re: Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von Schizopremium » 30.03.2021, 06:02

Das gerne mal bemühte Argument der beeinträchtigten Besonnung und Belichtung gilt sonst nur bei Bäumen bzw. Pflanzen (unwesentliche Beeinträchtigung) und nicht für baurechtlich zulässige Neubauten.
Ist das so zu verstehen, dass dem Pflanzen von Bäumen oder Hecken im Bereich der Grundstücksgrenze auch rechtliche Grenzen gesetzt sind? Damit meine ich eine event. dadurch nachteilig herbeigeführte Situation in Zuge Beschattung usw..

Schizopremium
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Re: Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von Schizopremium » 30.03.2021, 06:02

Das gerne mal bemühte Argument der beeinträchtigten Besonnung und Belichtung gilt sonst nur bei Bäumen bzw. Pflanzen (unwesentliche Beeinträchtigung) und nicht für baurechtlich zulässige Neubauten.
Ist das so zu verstehen, dass dem Pflanzen von Bäumen oder Hecken im Bereich der Grundstücksgrenze auch rechtliche Grenzen gesetzt sind? Damit meine ich eine event. dadurch nachteilig herbeigeführte Situation in Zuge Beschattung usw..

alles2
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Re: Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von alles2 » 30.03.2021, 09:43

Grenzen sind mir da keine bekannt, weil es entsprechend § 364 Abs.2 ABGB eine (gerichtliche) Interessensabwägung bleibt, ob der Schattenwurf eine unzumutbare Beeinträchtigung der Benützung des Grundstückes darstellt und das ortsübliche (negative) Immissionsmaß überschritten wird. Das kann dann gegeben sein, wenn man (neben vielen anderen Kriterien auch) kaum Sonnenstunden genießen kann oder das Licht zu einer untypischen Zeit eingeschaltet werden müsste. Man darf jedoch nicht außer Acht lassen, dass für den Unterlassungsanspruch tatsächlich ein strenger Maßstab gilt und man andere Lösungen finden sollte, bevor ein Gericht sich damit herumschlagen soll.
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john87
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Re: Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von john87 » 30.03.2021, 10:35

Vielen Dank alles2 für die ausführliche Antwort.

Zur meiner vorhergehenden Frage, Familie A wurde nahegelegt irgend eine Art Entgekommen bzw. Entschädigung für den Gebäude zusammenschluss zu fordern, anscheinend ist so eine Vorderung weder rechtlich gedeckt noch zulässig wenn ich Sie richtig verstanden habe.


Eine zusätzliche Frage habe ich aber noch zu dem Thema.
Angenommen Bauordnung, Bauvorschriften, das Baugesetz, Bautechnik- oder Bebauungsgrundlagengesetz werden korrekt eingehalten, ich gehe davon aus diese werden vom zuständigen Bauamt bei Einreichung / Ausführung geprüft. Familie A als laie kann diese Gesetze ja nicht überprüfen.
Wozu ist eine Bauverhandlung notwendig wenn alle Rahmenbediungen und Gesetze eingehalten werden? Oder ist eben diese genau für diese Prüfung abzuhalten?

Auch gibt es ja das Anfragen um Unterschriften bei den Nachbarn vor Baubeginn, Familie A musste beim Einreichplan Unterschriften sammeln und diese sind auch am Einreichplan aufgeführt um auf der Grenze bauen zu dürfen.
In wiefern macht es einen Unterschied wenn eine Partie kein OK zum Bauvorhaben abgiebt wenn alle Gesetze wie beschrieben eingehalten werden?


Vielen vielen Dank!!

alles2
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Re: Recht auf Entschädigung durch Wertminderung bei Neubau?

Beitrag von alles2 » 30.03.2021, 11:23

So ist es, weshalb es am Ende in kurzen Worten zusammengefasst wurde. Aber wenn "Bauordnung, Bauvorschriften, das Baugesetz, Bautechnik- oder Bebauungsgrundlagengesetz" geschrieben wurde, bedeutet es nicht, dass alles zu beachten wäre, sondern es vom mir nicht bekannten Bundesland abhängt, was wirklich zutrifft. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Bauamt (in Wien Baupolizei) ordentlich vorgeht. Weil sich nicht jeder über die Rechtsnorm drübertraut, greift man gerne mal auf einen Fachmann zurück.

Prinzipiell hat jeder das Recht zu bauen. Das kann einem nicht genommen werden, nur weil jemand nach persönlichem Empfinden ein Problem damit hat und daher die Unterschrift verweigert. Mit der Parteistellung kommen einem eben gewisse Rechte zu, indem man Einsicht in die Akte nehmen oder der mündlichen Bauverhandlung beiwohnen kann, wo man seine Positionen austauschen und Gewissheit bekommen kann.
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