Kaufvertrag - Interpretation einer Klausel

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Alberta
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Kaufvertrag - Interpretation einer Klausel

Beitrag von Alberta » 24.03.2021, 19:32

Liebe Rechtskundige!

Ich u. mein Miteigentümer haben einen Teil unseres Grundstücks verkauft. Dazu mußte der WEV aufgelöst werden, und nun muß das verkleinerte Grundstück neu parifiziert werden (das steht auch so im Kaufvetrag) u das Grundbuch richtiggestellt werden.

Im Vertrag steht folgendes:

"Die mit der Verbücherung dieses Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren, Abgaben und Steuern (jedoch mit Ausnahme der Immobilienertragsteuer), insbesondere jedoch die Grunderwerbssteuer, trägt die kaufende Partei und verpflichtet sie sich, die verkaufende Partei diesbezüglich schad- und klaglos zu halten"

Heißt das, dass auch die Kosten für das neue Nutzwertgutachten u den neuen WEV der Käufer trägt?
Denn beides muß ja wegen dieses Kaufvertrages für die Verbücherung gemacht werden. Es ist schon einige Zeit her (1,5 Jahre) u ich kann mich blöderweise nicht mehr erinnern, wie das mündlich besprochen wurde...
Oder könnte der Käufer sagen, das geht ihn nix an, ob wir einen WEV machen oder nicht?
DANKE!!



MG
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Re: Kaufvertrag - Interpretation einer Klausel

Beitrag von MG » 24.03.2021, 21:35

Einleitend stellt sich für mich die Frage, wieso Sie hier den "WEV", ich nehme an den Wohnungseigentumsvertrag "auflösen" müssen. Sie sprechen von einem "Grundstück". Um welche Art Wohnungseigentumsobjekt handelt es sich denn?

Wenn wir da etwas mehr Infos hätten, wäre es etwas einfacher zu helfen.

Handelt es sich tatsächlich um Wohnungseigentum und werden nur Flächen bzw. die darauf entfallenden Nutzwerte/Anteile zwischen zwei benachbarten Objekten verschoben, dann ist mit Sicherheit keine Aufhebung des WEV und Neubegründung erforderlich, sondern staht dafür ein vereinfachtes Prozedere zur Verfügung.

Die von Ihnen zitierte Klausel des Vertrages deckt die Frage der Kosten der "Neuparifizierung" nicht ab.

Im Normalfall sollte es aber hierzu eine Regelung im Vertrag geben. Aus meiner Sicht würde ich einen solchen Vertrag erst dann aufsetzen, wenn das Nutzwertgutachten bereits erstellt wäre, weil man dann den eigentlichen Kaufgegenstand erst ordentlich bezeichnen kann (eben die Anteile usw.).

Interessant wäre, wie die Grundbuchserklärung, uU auch "Aufsandungserklärung" bezeichnet, in diesem Vertrag lautet. Der Text beginnt in der Regel etwa mit: " Hiermit erklärt (die verkaufende Partei) ihre ausdrückliche nund unwiderrufliche Zustimmung, dass ob der ihr gehörenden (Anteile an der EZ ###, GB ###) usw. usw., das Eigentumsrecht für (die kaufende Partei) einverleibt werde.

Wenn Sie so einen Textteil finden, bitte posten.
RA Mag. Michael Gruner
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Alberta
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Re: Kaufvertrag - Interpretation einer Klausel

Beitrag von Alberta » 24.03.2021, 22:25

Hallo!

So stehts im Vertrag ( der übrigens 1,5 Jahre alt ist, es hat ewig gedauert, weil die Garage der TEilung im WEg war, dann kam Corona u dann gabs mit der Vermessungsurkunde Probleme)

"Festgestellt wird, dass ob der Liegenschaft EZxy, Wohnungseigentum begründet ist. Zufolge Abschreibung des Grundstücks 48xx und Zufolge Abriss der dort befindlichen Garagen wird das bestehende Parifikat unrichtig. Die verkaufenden Parteien haben daher vereinbart, dass bestehende Wohnungseigentum aufzuheben und nach Abschreibung der Teilfläche und Abbruch der Garagen neuerlich analog dem derzeit bestehenden Wohnungseigentum erneut zu begründen"

Am verbleibenen Grundstücksteil steht ein Zweifamilienhaus.
Der Vertragserrichter meinte, das ginge nicht anders...
Könnte es damit zu tun haben, dass die Anteile des anderen Eigentümers mit einer Hypothek belastet waren???


Bzgl Einverleibung:
EINVERLEIBUNGSBEWILLIGUNG
Die Vertragsteile erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, dass im Grundbuch der Katastralgemeinde , die nachstehende Grundbuchshandlung bewilligt werden:
1) Ob der EZ in der Aufschrift die Einverleibung der Löschung „Wohnungseigentum“, sowie die Einverleibung der Löschung der damit verbundenen Eintragungen.
2) Ob der EZ die Teilung des Grundstücks 48/x in dieses und das Grundstück 48/y
3) Die Eröffnung einer neuen Grundbucheinlage
4) Die Abschreibung des Grundstücks 48/y vom Gutsbestand der EZ unter gleichzeitiger Zuschreibung zum Gutsbestand der hierfür neu eröffneten Grundbuchseinlage, sowie ob dieser Einlage die Einverleibung des Eigentumsrechtes zur Gänze für...

Daher dachte ich, die "Kosten für die Verbücherung dieses Vertrages" könnte auch die Kosten für die Neuparifizierung u den neuen WEV beinhalten

LG u DAnke!!!

MG
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Re: Kaufvertrag - Interpretation einer Klausel

Beitrag von MG » 25.03.2021, 08:47

Alles klar, Danke für die Info. Ich bin fälschlich davon ausgegangen, dass eine Teilfläche zB ein Gartenteil von einer Wohnung zur andern verschoben wird.

Hier geht es wirklich darum, dass von der Gesamtliegenschaft ein Teil wegkommt. Das WE wird dazu aufgehoben und muss, also eigentlich KANN, dann wieder neu begründet werden. Nutzwertgutachten, WE-Vertrag usw.

Der Vertrag selber beschäftig sich ganz offensichtlich nur mit dem Erwerb des Käufers und der dazu vereinbarten Aufhebung und Abschreibung aber nicht mit der Neubegründung. Die Aufhebung des WE trifft Sie (+ Miteigentümer) und auch die allfällige Neubegrünung von WE bleibt bei Ihnen (+ MitE).

Die Kosten der Neubegründung des WE werden daher Sie + Miteigentümer zu tragen haben, wenn Sie WE wieder neu begründen möchten. Da hierzu auch ein neuer WE-Vertrag erforderlich wird, kann man in dessen Rahmen auch regeln, wie die Kostentragung erfolgen soll (nach Köpfen oder nach zukünftigen ANteilen).

Wenn Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet sind, wird für die Abschreibung eine Teilfreilassungs-/Löschungserklärung und für die (neue) WE-Begründung eine Zustimmungserklärung der Berechtigten (also in Ihrem Fall der Bank, für die das Pfandrecht/Hypothek eingetragen ist) erforderlich sein.
RA Mag. Michael Gruner
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Alberta
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Re: Kaufvertrag - Interpretation einer Klausel

Beitrag von Alberta » 25.03.2021, 09:11

Vielen Dank, MG!
Ich hätte halt gehofft, dass "Kosten für die Verbücherung dieses Vetrages" auch jenen Teil umfasst, der nur uns beide Miteigentümer betrifft - weil unsere Vereinbarung, wieder einen WEV zu machen, ja Bestandteil des Vetrages ist.
.... allerdings mit dem Hauptzweck des Vertrages (Grundstücks-Teilverkauf) natürlich nicht zwingend zusammenhängt (wir müßten ja kein WE begründen)

Danke jedenfalls für die gute Erklärung!!!!!

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