Immobilienkauf

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E.M.H.
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Immobilienkauf

Beitrag von E.M.H. » 18.03.2021, 17:08

Hallo,

habe vor einiger Zeit eine Immobilie besichtigt und aufgrund der Wasserversorgung über den hauseigenen Brunnen eine Wasseranalyse gefordert, bevor ich mich zum Kauf entschließen würde.
Der Makler organisierte daraufhin, dass die Verkäuferseite das Wasser analysieren lässt. Gesagt-getan, mir wurde im Dezember letzten Jahres die Wasseranalyse eines Labors zugesandt und diese bestätigte, dass die Wasserqualität in Ordnung ist. (Entnahmestelle laut Verkäufer: Küche)
Also entschied ich mich zum Kauf. Nach Unterschrift des Kaufvertrages, erhielten wir Ende Jänner den Schlüssel und stellten nach kurzer Zeit fest, dass mit dem Wasser etwas nicht stimmt... Also ließen wir nun erneut die Wasserqualität zum Einen direkt vom Brunnen und des Weiteren an der Wasserleitung (Küche) beim gleichen Labor wie zuvor überprüfen. Nun habe ich das Ergebnis erhalten, dass das Brunnenwasser in Ordnung sei...Jedoch das Wasser an der zweiten Entnahmestelle ( Küche) Indikatorenwerte überschreitet und somit KEINE Trinkwasserqualität hat.
Somit ist klar, der Brunnen ist zwar grundsätzlich in Ordnung, jedoch dürfte die Leitung zur Küche verkeimt sein

Nun ist die Frage, wenn die Verkäufer zum Zeitpunkt November an der selben Stelle Wasser entnommen haben und wir uns sicher sind, dass innerhalb 2 Monaten die Leitung nicht derart verkeimen kann... WER MUSS DIE KOSTEN FÜR DAS DESINFIZIEREN DER LEITUNG NUN TRAGEN? Hab ich mit dem Unterschreiben des Kaufvertrages dieses Risiko übernommen und muss nun selbst dafür aufkommen oder besteht für den Verkäufer hier noch die Pflicht, das richten zu lassen?



MG
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Re: Immobilienkauf

Beitrag von MG » 18.03.2021, 17:29

Wenn im Kaufvertrag Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wurde, dann käme eine Haftung des Verkäufers nur in Frage, wenn er - in welcher Form auch immer - irgendetwas "getrickst" hätte (Arglist, Irrtum etc.) Wurde hingegen das Wasser tatsächlich dort entnommen und auch geprüft, dann sehe ich bei Gewährleistungsausschluss keine Anspruchsgrundlage gegenüber dem Verkäufer.

Sollte die GWL nicht ausgeschlossen worden sein, wäre vorweg abzuklären, ob überhaupt ein Mangel (in rechtlicher bzw. technischer Hinsicht) besteht, und ob dieser Mangel (Verkeimung) auch schon bei Übergabe bestand!

Wenn es zB so wäre, dass sich die (wenigen) Keime, die sich im Brunnenwasser befinden, nur bei längerem "Stehen" des Wassers in den Leitungen vermehren, bei regelmäßigem Gebrauch aber eine derartige Vermehrung nicht eintritt, dann hielte ich das für keinen Mangel, sondern jenen Zustand, den man bei den dortigen Gegebenheiten (Brunnenwasser, keine Desinfektionsanlage oä) erwarten müsste und wo man aber durch einfache Maßnahmen (nach längerem Nichtgebrauch einmal das Wasser rinnen lassen) Abhilfe schaffen könnte.
RA Mag. Michael Gruner
www.grupo.at

E.M.H.
Beiträge: 2
Registriert: 18.03.2021, 16:36

Re: Immobilienkauf

Beitrag von E.M.H. » 18.03.2021, 18:08

Hallo, danke schon mal für die Antwort.

Also beim Punkt Gewährleistung hab ich im Kaufvertrag folgendes stehen:

"Die Verkäufer leisten keine Gewähr für den Zustand des Kaufobjektes, noch für ein bestimmtes Ausmaß, eine bestimmte Beschaffenheit, einen bestimmten Ertrag oder eine sonstige Eigenschaft des Kaufobjekts, haften jedoch dafür, dass:

- das Kaufobjekt geldlastenfrei und IN KEINEM SCHLECHTEREN ZUSTAND ALS ZULETZT GEMEINSAM BESICHTIGT IN DAS EIGENTUM DES KÄUFERS ÜBERGEHT,
-das Kaufobjekt nach ihrer Kenntnis frei von Kontaminationen ist,
-am Kaufobjekt keine Bestandrechte privater oder öffentlicher Natur Dritter bestehen,

Abzuklären ob und wie fern die Verkeimung damals schon bestand ist schwer nachzuweisen, da laut Aufzeichnungen des Labors, die Entnahme der Probe von den Verkäufern selbst erfolgte und von Ihnen zum Labor gebracht wurde. Das Labor hat die Probe nicht selbst beim Haus entnommen. Sprich, es gibt keinen Beweis dass die Probe tatsächlich an angegebener Stelle entnommen wurde, aber natürlich auch keinen Beweis dafür, dass das nicht der Fall war

Und es ist definitiv auszuschließen, dass die Verkeimung durch zu wenig Wasserverbrauch entstanden ist, da wir ab Tag 1 im Haus (gerade in der Phase des Umzugs und Sanierungsarbeiten) überdurchschnittlich viel Wasser verbraucht haben. Sprich das "rinnen lassen" schafft keine Abhilfe. Und bevor wir die neue Probe für die Analyse entnommen haben, haben wir natürlich auch alle Leitungen lange "rinnen lassen", um tatsächlich ein unverfälschtes Ergebnis zu erzielen (Um auszuschließen, dass die entnommene Probe auch nur 10 min. "abgestanden" sein könnte) Außerdem ist wie gesagt laut unserer beiden Analysen das Brunnenwasser selbst in Ordnung, sprich die Verkeimung kommt definitiv nicht vom Brunnen sondern muss irgendwo nach dem Brunnen in der Leitung sitzen, was nach Auskunft eines Fachmannes nur dann der Fall sein kann wenn ein Rohr unfachmännisch verlegt wurde, nicht gut abgedichtet ist oder sich irgendwo "Tote Leitungen" befinden ( was auch wiederum für schlechte Installation sprechen würde) denn nur so kann eine Verkeimung entstehen. Laut dieses Herrn, der vom Fach ist, ist die einzige Lösung, die Leitungen zu "chloren", um Sie zu desinfizieren, was ein enormer Aufwand und auch Kostenfaktor ist.

alles2
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Re: Immobilienkauf

Beitrag von alles2 » 19.03.2021, 18:34

Eigentlich wurde die hier bereits alles wunderbar ausgeführt. Du kannst aber dem Verkäufer aber nach Bedarf eine Art Mängelrüge zukommen lassen und schauen, wie er auf den Anlagemangel reagiert. Dabei könntest Du Dich auf die Beschreibungen zwischen § 922 und § 933a ABGB orientieren. Deckt im Wesentlichen das bisher Geschriebene ab. Falls was dabei ist, das Du als absolut zutreffend erachtest, könnte es Eindruck hinterlassen, wenn Du darauf verweist. Du bräuchtest schon irgendwelche Beweise, um durchdringen zu können. Annahmen oder unverbindliche Aussagen eines Fachmanns nach dem Prinzip "Alles kann, nichts muss" helfen nicht unbedingt weiter. Auch nicht, wenn ein Mangel als typische Verschleißerscheinung eines Objektes in einem gewissen Alter gilt. Dass Wasserleitungen bspw. eines Altbaus nicht mehr die besten sein könnten, sollte man in Kauf nehmen.

Wenn im Kaufvertrag eine Klausel wie "gekauft wie gesehen" statt dem Gewährleistungsausschluss enthalten wäre, wärst Du in einer besseren Position und hätte ich Dich an einen anderen Thread verwiesen. Während bei den genannten drei Worten nur die Gewährleistung für die offenen/augenfälligen/offensichtlichen/offenkundigen Mängel ausgeschlossen wären, handelt es sich bei Dir praktisch um den vollständigen Ausschluss, welche auch geheime/okulte/versteckte/verdeckte Mängel mit einschließt. Der Ausschluss muss dabei nicht immer so ausformuliert sein. Es würde bereits eine Klausel genügen, wonach der Veräußerer versichert, dass ihm keine letztgenannten Mängel bekannt sind.
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