Bauverpflichtung

In diesem Forum können Sie allgemeine Rechtsfragen aufwerfen und diskutieren.
Antworten
Nelly
Beiträge: 13
Registriert: 13.06.2020, 19:01

Bauverpflichtung

Beitrag von Nelly » 17.03.2021, 10:47

Liebes Forum,


Ich habe ein Grundstück in der Steiermark und von der Gemeinde erfahren, dass ich dort innerhalb von 5 Jahren bauen muß. In meinem Kaufvertrag steht , dass " sich die Käuferin hinsichtlich der Bebaubarkeit des Kaufobjekts durch ein Einfamilienhaus informiert hat." Ist dies ausreichend oder müßte die Bauverpflichtung innerhalb von 5 Jahren explizit im Kaufvertrag vermerkt sein?

Vielen herzlichen Dank für die Antwort



alles2
Beiträge: 1648
Registriert: 09.08.2015, 11:35

Re: Bauverpflichtung

Beitrag von alles2 » 17.03.2021, 12:12

Kaufverträge können mündlich und schriftlich abgeschlossen werden. Auch wenn es um ein befristetes Bauland geht. Nur muss für diese Art des Eigentumserwerbs die Willenseinigung samt Aufsandungserklärung von einem Notar oder Gericht beglaubigt werden, da sonst keine Eintragungen oder Änderungen ins Grundbuch vorgenommen werden können. Für den Vertrag hat man gewisse Gestaltungsfreiheiten. So kann der schriftliche Vertragsteil die Hauptpunkte enthalten, während die Vertragserklärungen mündlich erfolgen können. Diese Form ist gerade dann nicht empfehlenswert, könnte es mal zu Streitigkeiten kommen. Daher ist es für mich völlig in Ordnung, wenn der Verkäufer im schriftlichen Kaufvertrag auf den mündlichen Teil verwiesen hat. Erst wenn gar nie ein Bauzwang erwähnt wurde, könnte man darüber diskutieren.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Nelly
Beiträge: 13
Registriert: 13.06.2020, 19:01

Re: Bauverpflichtung

Beitrag von Nelly » 17.03.2021, 21:18

Vielen Dank für Ihre Antwort.

1.
Der Verkäufer, von dem ich das Grundstück erworben habe, hat sich in einem Vertrag mit der Gemeinde verpflichtet, "dass binnen 5 Jahren gebaut wird, widrgenfalls er sich zur Zahlung einer Investitionsabgabe von 1,--€ pro m2 unbebautes Grundstück verpflichtet, lt. § 36 Abs. 3 STROG 2010.
Erfolgt im Veräußerungsfall im Kaufvertrag die Überbindung der Zahlungsverpflichtung im Sinne des § 36 Abs.3 StROG 2010 durch den Verkäufer, so haftet dieser für die Bezahlung der Investitionsabgabe nicht weiter. "

2.
In diesem Vertrag steht weiter, dass "die Veräußerung der auf diese Weise erworbenen Grundstücke innerhalb von 20 Jahren gem. § 35 Abs.2 StROG 2010 ohne Gewinn zu erfolgen haben."

Ich habe dazu zwei Fragen:

ad 1.
Muß die Überbindung einer solchen Zahlungsverpflichtung in meinem Kaufvertrag erwähnt werden, oder genügt die allgemeine Formulierung, dass Sich die Käuferin hinsichtlich der Bebaubarkeit des Kaufobjekts durch ein Einfamilienhaus informiert hat."?
Oder genügt die allgmeine Formulierung, wie sie in meinem KV steht:" Verkäuferin verkauft das Objekt samt allen Grenzen und Rechten, mit denen sie das Objekt bisher besessen und benützt hat."

ad 2.
Bedeutet dieser Passus, dass ich das Grundstück im Falle einer Veräußerung ohne Gewinn weiterverkaufen muß?
Werden beim Gewinn die Kaufnebenkosten und sonstigen Unkosten berücksichtigt, oder muß zum identen Kaufpreis wieder verkauft werden?

Ich habe mir den KV vor Unterfertigung sehr genau durchgelesen und mit dem KV Errichter besprochen, aber von einer Bauverpflichtung oder den Bedingungen im Falle einer Veräußerung wurde ich nicht informiert.

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir die beiden Fragen beantworten könnten und danke Ihnen vielmals für Ihre Mühe.

alles2
Beiträge: 1648
Registriert: 09.08.2015, 11:35

Re: Bauverpflichtung

Beitrag von alles2 » 18.03.2021, 00:14

Der Vertrag könnte in etwa so aussehen wie im ersten Link unter "Mustervorlagen zur Baulandmobilisierung:"

https://www.verwaltung.steiermark.at/cms/beitrag/11682734/74836305/

Das mit den 5 Jahren findet man im ersten Punkt des letzten Links.

Zu Deiner ersten Frage kann ich nur das wiedergeben, was ein Anwalt gegenüber einer Bekannten tat: caveat emptor (lat.)
Entweder Du schaust im Wikipedia nach oder verlässt Dich auf § 928 ABGB mit Verweis auf § 443 ABGB.

Der Grundbuchauszug ist öffentlich einsehbar. Wer das nicht macht, ist selber schuld, und kann daher auch kein arglistiges Verschweigen eines Mangels geltend machen. Denn es liegt in der Verantwortung des Käufers, sämtlichen Überprüfungen zu den Pflichten und Rechten nachzukommen. Möchte oder konnte man das nicht, hätte man den Eigentümer danach fragen können. Erst wenn dabei absichtlich falsche Angaben gemacht wurden, wären wir womöglich bei der arglistigen Täuschung. Doch bei einem offenkundigen Mangel kommt man auch da nicht weit.

So wie ich das mit den 20 Jahren verstehe, geht es nur darum, dass beim Erwerb von Grundstücken der Wohnbedarf erkennbar sein soll. Der Bürgermeister könnte keine Freude damit haben, wenn die primäre Absicht der Aufwertung verfolgt werden würde, um sich zu bereichern. Mehr dazu habe ich in einem anderen Thread geschrieben:
alles2 hat geschrieben:
09.01.2021, 22:23
Die Gemeinde verfolgt mit der Auflage das öffentliche Interesse, dass Hauptwohnsitze zu generieren, Bauland nicht als Spekulationsanlage gehortet wird oder Gemeinderänder durch Zersiedelung nicht ausufern. Verletzt man die unterworfene Auflage, kann eine rückgängige Umwidmung, Rückkauf oder Zwangsversteigerung erfolgen. Natürlich gäbe es theoretisch berücksichtigungswürdige Gründe, damit vielleicht auch der Bürgermeister von der Bebauungspflicht absieht.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

MG
Beiträge: 1254
Registriert: 11.05.2007, 09:16

Re: Bauverpflichtung

Beitrag von MG » 18.03.2021, 07:52

Eine - meiner Meinung nach - wichtige Frage wurde hier konkret noch nicht gestellt: Ist im Grundbuch eine Eintragung vorhanden, die im Zusammenhang mit den Regelungen zum "Bauzwang" steht? In Frage kommen hier Vor- oder Wiederkaufsrechte der Gemeinde, Pfandrechte (zur Absicherung des Mehrpreises) uU auch Veräußerungsverbote (falls gesetzlich vorgesehen, was ich jetzt aber nicht geprüft habe).

Wenn dem so ist, dann ist den Ausführungen von alles2 nichts mehr hinzuzufügen (caveat...).

Sollte das allerdings nicht der Fall sein, dann ist vorrangig wesentlich, was im damaligen Kaufvertrag (Gemeinde/jetziger Verkäufer) privatrechtlich (iS des § 35 STROG) und im aktuellen Kaufvertrag (mit dem jetzt weiter veräußert wurde) hierzu geregelt wurde, und parallel wäre zu prüfen und ob bzw. welche Beschränkungen durch die Gemeinde "hoheitlich", also zB im Rahmen der Flächenwidmung (s. zB § 36 STROG) verfügt wurden.

Die öffentlichen, hoheitlichen Regelungen muss man nicht vertraglich vom Verkäufer auf den Käufer überbinden, da sie ja - wie Gesetze - für alle gelten. Privatrechtliche Vereinbarungen hingegen gelten - im Normalfall - nur zwischen den Vertragsparteien selbst und müssten, damit sie auch für weitere Personen gelten, auf diese übertragen werden.

Was die € 1,--/m²/Jahr (Investitionsabgabe § 36 Abs 3 STROG) betrifft, so findet sich hier eine Mischform, weil sich der jetzige Verkäufer von seiner Zahlungsverpflichtung befreien könnte, wenn er im Kaufvertrag die Zahlungsverpflichtung an den Erwerber übertragen hätte. Andernfalls haftet der Verkäufer für diesen Mehrbetrag weiter!

Auch die Regelung über die "20 Jahre Gewinnverbot" findet sich in § 35 STROG, also den privatrechtlichen Vereinbarungen, sodass auch hier zu prüfen wäre, in welcher Form diese Regelungen, auf den Erwerber übergehen sollen. § 35 Abs 2 STROG verlangt ja ausdrücklich:

2) Die Gemeinde hat bei der Gestaltung der Vereinbarungen insbesondere auf die Gleichbehandlung der in Betracht kommenden Grundeigentümer zu achten. In den Vereinbarungen ist einerseits deren Einhaltung durch den Grundeigentümer und seine Rechtsnachfolger und andererseits sicherzustellen, dass eine Weitergabe der so erhaltenen Grundstücke innerhalb von 20 Jahren ohne Gewinn erfolgt.

Zu der konkreten Frage nach dem "Gewinn": Gewinn liegt erst dann vor, wenn der Verkaufserlös höher als die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Steuern, Gebühren, Vertragskosten usw.) ausfällt, wobei hierbei in den maßgeblichen Bestimmungen zum Teil die Ankaufspreise auch zusätzlich mit bestimmten Indices (Verbraucherpreisindex öä.) aufgewertet werden dürfen.
RA Mag. Michael Gruner
www.grupo.at

alles2
Beiträge: 1648
Registriert: 09.08.2015, 11:35

Re: Bauverpflichtung

Beitrag von alles2 » 18.03.2021, 11:54

Die Frage ist schon berechtigt und habe ich nicht gestellt, weil ich vom Bezirksgericht Graz-Ost die allgemeine Auskunft bekommen habe, dass Baurechte grundsätzlich im Grundbuch stehen. Man kann auch einen historischen Auszug verlangen, um frühere Baupflichten, Belastungs- und Veräußerungsverbote (BVV) usw. entnehmen zu können. Wie es sich nun mit dem konkreten Grundstück verhält, konnte man mir freilich nicht sagen, weil es dazu die Katastralgemeinde und Einlagezahl gebraucht hätte. Das Gericht übernimmt sämtliche Anträge für die Eintragung. Egal ob Privatperson oder von der Gemeinde. Daher einfach beim zuständigen Bezirksgericht anrufen und sollten die so einen Bauzwang nicht vermerkt haben, wäre die Sache tatsächlich mit dem Verkäufer zu klären, ob es womöglich bewusst verschwiegen wurde.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Antworten

Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 11 Gäste