Kreditrückzahlung

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mina92
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Kreditrückzahlung

Beitrag von mina92 » 06.03.2021, 13:07

Hallo !! Bin neu im Forum hoffe ihr könnt mir weiter helfen..
Wir haben vor 8 Jahren im Grundstück meines Vaters, ein Haus gebaut, und ein Kredit aufgenommen. Jetzt möchten wir umziehen, doch der ganze Grundstück gehört meinem Vater. Wir haben einen Kredit von etwas über 100.000€ noch offen , er möchte uns nur 70.000€ zurück geben da er meint wenn wir wo anders wären hätten wir Miete zahlen müssen also bekommen wir dank ihm 70.000€ 🤦🏻‍♀️ Der Kredit wurde für dieses Haus aufgenommen, das kann die Bank auch bestätigen.. Habe ich nicht Recht auf mein Geld auch wenn es sein Grundstück ist?
Vielen dank im Vorraus für die Antworten



alles2
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von alles2 » 06.03.2021, 22:03

Anscheinend gab es vor der Bauführung keine rechtliche Absicherungen wie ein Baurechtsvertrag, der die grundbücherliche Eintragungen enthalten sollte. Darin hätte man einen Baurechtszins festlegen können (auch unentgeltlich) und was mit dem Wohnobjekt nach Ende des privatrechtlichen Baurechts (manchesmal auch Fruchtgenussrecht genannt) passieren soll. Nachträglich damit zu argumentieren, dass woanders Mietzins angefallen wäre, ist rechtlich unbrauchbar.

Baut man auf fremden Grund, handelt es sich entsprechend § 418 ABGB oder auch § 297 ABGB und § 9 Abs.1 BauRG (Baurechtsgesetz) um ein für Euch fremdes Haus, da der Vater dann auch der Eigentümer des Bauwerks ist. Denn bleibt es nach dem Baurecht auf dem Boden dauerhaft bestehen, gilt ohne widersprechende Vereinbarungen für das Gebäude eigentlich dasselbe, wie für das Grundstück selbst (im Gegensatz zu einem Superädifikat). Mit dem besagten Vertrag wärt Ihr als Bauberechtigte Eigentümer der Immobilie geblieben, während sich an dem Eigentumsverhältnis des Grundstücks nicht geändert hätte. Aber so kann Euch der Baurechtsgeber sogar jederzeit verscheuchen, falls er das Grundstück verkaufen möchte oder es zu Zwistigkeiten kommen sollte. Nach § 9 Abs.2 BauRG stünde Euch 25% das Sachwertes zu. Im Vergleich zum Verkehrswert ist das ein schwacher Trost. Wie hoch der Entschädigung tatsächlich ausfällt, liegt aber an Euch.
Zuletzt geändert von alles2 am 07.03.2021, 10:44, insgesamt 1-mal geändert.
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MG
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von MG » 07.03.2021, 08:35

Die Regelungen des Baurechtsgesetzes, damit auch insbesondere Regelungen bestimmter prozentueller Ersatzpflichten, kommen nicht -auch nicht als Analogie - in Frage, weil zur Begründung eines Baurechtes die grundbücherliche Eintragung zwingend erforderlich ist und es ja ohnedies entsprechende Regelungen (§ 418 ABGB zweiter Satz: Der redliche Bauführer kann den Ersatz der nothwendigen und nützlichen Kosten fordern) gibt.

Richtig ist, wie schon von alles2 ausgeführt, dass § 418 ABGB auf diesen Fall anzuwenden ist. Allerdings sollte man sich im konkreten Fall noch näher mit dem dritten Satz dieser Bestimmung auseinandersetzen, da dessen Anwendbarkeit ja dazu führen würde, dass der BAuführer das Eigentum am Grund und Boden des Bauwerkes erwirbt.

Ob76/50; 1Ob334/71; 1Ob77/73; 3Ob13/76; 7Ob508/82; 7Ob2352/96z; 7Ob222/00y; 8Ob116/16s
Entscheidungsdatum
24.11.1950
Unter den Voraussetzungen des letzten Satzes des § 418 ABGB vollzieht sich der Eigentumserwerb kraft Gesetzes, ohne daß es einer Aneignungshandlung oder der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Bauführer bedarf.


Zur Frage, wann diese Voraussetzungen vorliegen, ist die Judikatur aber leider etwas schwankend.

3 Ob 38/63
Entscheidungstext OGH 27.03.1963 3 Ob 38/63
Beisatz: Redlicher Bauführer im Sinne des § 418 ABGB ist nicht nur, wer entschuldbar über die Eigentumsverhältnisse irrt und deshalb auf fremden Grund baut, sondern auch, wer auf Grund einer Vereinbarung darauf vertraut, dort wo er baut, auch bauen zu dürfen. § 418 letzter Satz ABGB ist nur dann unanwendbar, wenn zwischen Grundeigentümer und Bauführer eine Vereinbarung über das Grundeigentum zustandegekommen ist. (T2) Veröff: EvBl 1963/307 S 431


Folgt man dieser Argumentationslinie, dann wäre eine bloße Zustimmung zur Bauführung, jedoch ohne Regelung, was mit dem Grundeigentum dann in Zukunft passieren soll, nicht schädlich und der letzte Satz des § 418 ABGB wäre anzuwenden.

Aber hierzu gibt es auch anderslautende Entscheidungen:
Entscheidungstext OGH 21.04.2009 10 Ob 17/09m
Vgl auch; Beisatz: Die bloße Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Bauführung ohne Vereinbarung über die Eigentumsverhältnisse führt noch nicht zum Eigentumserwerb des Bauführers an dem betroffenen Grundstücksteil. (T8)


In dieser Entscheidung wird das noch etwas genauer ausgeführt:
Die bloße Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Bauführung ohne Vereinbarung über die Eigentumsverhältnisse führt noch nicht zum Eigentumserwerb des Bauführers an dem betroffenen Grundstücksteil. Eine Vereinbarung zwischen Liegenschaftseigentümer und Bauführer über die Bauführung führt jedoch dazu, dass die Regelung des § 418 dritter Satz ABGB nicht anwendbar ist, weil diese Bestimmung eine Willensdiskrepanz zwischen Grundeigentümer und Bauführer zur Voraussetzung hat (vgl NZ 1986, 226 [Hofmeister] mwN ua).

Nach dieser Entscheidung wäre daher jede "Vereinbarung" zwischen Grundeigentümer und Bauführer "schädlich" und würde zur Unanwendbarkeit des § 418 dritter Satz führen.

Wesentlich ist aber auch, dass der Grundeigentümer gegenüber dem redlichen Bauführer kein Anspruch auf Entfernung des Bauwerkes zukommt:

7Ob642/78; 5Ob503/79; 5Ob1584/91; 9Ob504/95; 1Ob519/96; 1Ob265/01d; 9Ob32/02z
Entscheidungsdatum
19.10.1978
Norm
ABGB §418
Rechtssatz
Ein gesetzlicher Anspruch auf Entfernung der auf seinem Grund befindlichen Baulichkeiten steht dem Grundeigentümer gem § 418 ABGB nur gegen den unredlichen, nicht auch gegen den redlichen Bauführer zu.




Es wäre daher meiner Ansicht nach dringend zu empfehlen, den Sachverhalt vor weiteren Entscheidungen oder Vereinbarungen im Detail vor allem im Hinblick darauf, ob ein Eigentumserwerb argumentierbar wäre, rechtlich zu prüfen. Ich denke, dass auch eine Darstellung der sonstigen Rechtsfolgen gegenüber dem Grundeigentümer hilfreich wäre, um hier eine einvernehmliche Lösung des Problemes voran zu bringen.
RA Mag. Michael Gruner
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alles2
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von alles2 » 07.03.2021, 10:58

Danke für den Hinweis! Habe daher den Begriff "steht" durch "stünde" ersetzt. Im ersten Absatz war ich in der Annahme, dass es keine grundbürgerliche Eintragungen gäbe. Im nächsten wurde die Situation geschildert, wenn dem doch nicht so ist und man sich daher auf das BauRG berufen könnte. Analog dazu könnten die Betroffenen zum Fantasie-Wert des Vaters nun das Gegenargument bringen, dass ihnen rechtlich bei einem entsprechenden Vertrag ein Viertel des Bauwertes zugestanden wären.

Den § 418 ABGB habe ich nur beiläufig erwähnt, weil meines Erachtens kein Satz davon den aktuellen Fall deckt. Habe daher noch andere Paragraphen bemüht, die die tendenzielle Sachlage hinsichtlich Eigentums bestätigen sollten. Bei den ersten beiden Sätzen geht es um die Bauführung auf fremdem Grund ohne Wissen und Willen des Grundeigentümers. Der letzte Satz behandelt nach meinem Verständnis die Situation, wenn der Bauführer nachträglich das Grund erwerben bzw. das Bauwerk zu seinem Eigentum machen möchte.
Daher verstehe ich noch nicht ganz, warum Du meinst, dass der 2. Satz des § 418 ABGB zur Anwendung kommen soll. Ist dem doch so, wie würde dieser "Ersatz" höhenmäßig aussehen? Wenn es alles zw. 0 und 100 Prozent des Bauwertes sein kann, bräuchte es diesen Satz im Paragraphen nicht!

Der Abriss des Gebäudes steht wohl ohnedies nicht zur Debatte, da sich eine gänzlich gegenteilige Tendenz zeigt. Täusche mich nicht ganz bzw. habe ich die Gesetzeslage richtig im Hinterkopf, dürfte der Grundeigentümer das Objekt jederzeit entfernen lassen, wenn es ihm zugefallen ist. Er hat halt keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dies auf Kosten des Bauherren zu veranlassen.

An den Ratsuchenden:
Wohnt denn sonst noch wer drin? Ist der Vater derzeit woanders zu Hause und würde sich das ändern, sobald Ihr das Feld geräumt habt?
Welches Interesse könnte er verfolgen, Euch einen finanziellen Ersatz zukommen zu lassen? Denn müssen tut er gar nichts, wenn es keine schriftlichen Vereinbarungen gäbe. Möchte er es Euch abkaufen, um es dann samt Grundstück als Ganzes zu veräußern?
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mina92
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von mina92 » 07.03.2021, 16:06

alles2 hat geschrieben:
07.03.2021, 10:58
Danke für den Hinweis! Habe daher den Begriff "steht" durch "stünde" ersetzt. Im ersten Absatz war ich in der Annahme, dass es keine grundbürgerliche Eintragungen gäbe. Im nächsten wurde die Situation geschildert, wenn dem doch nicht so ist und man sich daher auf das BauRG berufen könnte. Analog dazu könnten die Betroffenen zum Fantasie-Wert des Vaters nun das Gegenargument bringen, dass ihnen rechtlich bei einem entsprechenden Vertrag ein Viertel des Bauwertes zugestanden wären.

Den § 418 ABGB habe ich nur beiläufig erwähnt, weil meines Erachtens kein Satz davon den aktuellen Fall deckt. Habe daher noch andere Paragraphen bemüht, die die tendenzielle Sachlage hinsichtlich Eigentums bestätigen sollten. Bei den ersten beiden Sätzen geht es um die Bauführung auf fremdem Grund ohne Wissen und Willen des Grundeigentümers. Der letzte Satz behandelt nach meinem Verständnis die Situation, wenn der Bauführer nachträglich das Grund erwerben bzw. das Bauwerk zu seinem Eigentum machen möchte.
Daher verstehe ich noch nicht ganz, warum Du meinst, dass der 2. Satz des § 418 ABGB zur Anwendung kommen soll. Ist dem doch so, wie würde dieser "Ersatz" höhenmäßig aussehen? Wenn es alles zw. 0 und 100 Prozent des Bauwertes sein kann, bräuchte es diesen Satz im Paragraphen nicht!

Der Abriss des Gebäudes steht wohl ohnedies nicht zur Debatte, da sich eine gänzlich gegenteilige Tendenz zeigt. Täusche mich nicht ganz bzw. habe ich die Gesetzeslage richtig im Hinterkopf, dürfte der Grundeigentümer das Objekt jederzeit entfernen lassen, wenn es ihm zugefallen ist. Er hat halt keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dies auf Kosten des Bauherren zu veranlassen.

An den Ratsuchenden:
Wohnt denn sonst noch wer drin? Ist der Vater derzeit woanders zu Hause und würde sich das ändern, sobald Ihr das Feld geräumt habt?
Welches Interesse könnte er verfolgen, Euch einen finanziellen Ersatz zukommen zu lassen? Denn müssen tut er gar nichts, wenn es keine schriftlichen Vereinbarungen gäbe. Möchte er es Euch abkaufen, um es dann samt Grundstück als Ganzes zu veräußern?

Leider haben wir nichts schriftliches in der Hand.. Wir waren jung und haben ihm einfach vertraut.. Rechtlich haben wir uns einfach nicht gut ausgekannt da wir nicht lange in Österreich gewohnt hatten und somit die Sprache und Gesetze auch nicht perfekt verstanden haben..
Es ist eigentlich so das es zwei Häuser mit 4 Wohneinheiten sind.. ein Haus gehört ihm Og wohnt er selber und UG ist vermietet..
Das andere Haus haben mein Bruder und ich gebaut auf eigene Kosten, er wollte 20.000€ damit wir sein Grundstück benutzen können,hat er bekommen..
Wir wohnen alle im selben Hof der Vater wohnt noch immer da.

Mein Bruder hat auch hier gewohnt.. ist dann umgezogen und hat die Wohnung da leer stehengelassen und die Schulden abbezahlt.. Er hat keinen Cent bekommen, die Wohnung von ihm steht leer aber er möchte nicht streiten und es ist ihm wurscht und zahlt weiterhin brav die Betriebskosten vom Vater..
Ich habe aber Schulden und kann sonst nirgendwohin mit den Schulden..
Er hat gemeint entweder wir wohnen hier oder räumen unsere Sachen und ziehen weg.. Wo soll ich hin mit Schulden und Kindern? Es ist ihm einfach egal was wir machen.. Wenn er es dann verkaufen sollte steh ich mit Schulden auf der Strasse..

Im Grundbuch ist eingetragen Pfandrecht und der Betrag den wir aufgenommem haben..

Wir hatten die Wohnung parifizieren lassen und wollten es teilen damit ich meine Wohnung auf meinen Namen habe, er hatte es vor 2 Jahren beim Notar selber unterschrieben ist dann leider nichts geworden weil er zuerst seine Förderung zurück bezahlen muss.. Würde das uns vielleicht weiter helfen die unterschrift beim Notar?

alles2
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von alles2 » 07.03.2021, 20:17

So langsam kann ich mir vorstellen, warum zuvor und nachher diese 5-stelligen Beträge in Spiel gebracht wurden. Vor dem Bau vielleicht, damit die Bank das Pfandrecht innehaben darf. Und zuletzt als Deal, um dieses als bald als möglich wieder loswerden zu können. Warum es gerade 70.000 Euro sind, weißt Du nicht, oder?
Glaubst Du, dass er die beiden Wohneinheiten des neueren Hauses vermieten könnte? Und wäre er theoretisch finanziell in der Lage, Dich von Deinen Schulden zu befreien? Woran könnte die Idee scheitern, dass Dein Bruder seine vormalige Wohnungseinheit vermietet und Dir den Mietzins zur Schuldentilgung zukommen lässt?

Die Nutzwertberechnung kann ja dazu dienen, um bei einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten einen Schlüssel für die jeweiligen Anteile diverser Kosten definieren zu können. Das wird auch vorausgesetzt, damit ein Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Du bräuchtest schon sowas wie einen Wohnungseigentumsvertrag, um irgendwie was geltend machen zu können.
Um was für ein Dokument handelt es sich, dass Dein Vater unterschrieben hatte und wie sieht es inhaltlich in etwa aus? Ist es durch die damals noch offene Begleichung der Förderung ungültig geworden? Weißt Du, um was für eine Art Förderung es handelte?

So leid es mir tut, aber zumindest für mich ist momentan nicht ersichtlich, wegen was Du Deinem Vater gegenüber gesetzlich gedeckte und verbindliche Forderungen stellen könntest.
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mina92
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von mina92 » 08.03.2021, 00:46

70.000€ weil er meint wenn ich in Miete gewohnt hätte, hätte ich das Geld sowieso vom Fenster raus geschmissen... Also bekomme ich jetzt wenigstens irgendetwas und soll froh sein..
Wir dürfen es leider nicht vermieten da er es nicht möchte das wir es vermieten..
Der Bruder kanns leider auch nicht vermieten die Wohnung von ihm steht seit 2 Jahren leer.. Er muss aber trotzdem weiterhin laut Vater die Betriebskosten zahlen...
Er hat so ca.40-50tsd gespartes also ganz befreien kömnte er uns von den Schulden nicht.

Wir hatten einen Architekten geholt, der die ganze Wohnung parifiziert hat, und in Wohneinheiten aufgeteilt hat, jeweils auf unseren Namen, ich glaube sogar das es eine Wohnungseigentumsvertrag war.. Es ist leider gescheitert, weil der Vater noch eine Wohnbauförderung zum zurückbezahlen hat ( ca. 48.000€) . Wenn er es wollen würde könnte er es zurück bezahlen, möchte er aber auch nicht.
Er meint, wenn ich hier nicht wohnen möchte, soll ich die Finanzierung bezahlen, dann bekomme ich die Wohnung auch auf meinen Namen..
Langsam kommt es mir vor, das er uns einfach verjagen möchte und das Haus alleine verkaufen möchte..
Wir dürfen es nicht verkaufen & nicht vermieten müssen aber trotzdem die Betriebskosten von ihm bezahlen, auch wenn wir hier wegziehen schliesslich haben wir ja eine Wohnung.. Ja, eine Wohnung die wahrscheinlich nie uns gehören wird, obwohl wir den Kredit aufgenommen haben. :/

alles2
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von alles2 » 08.03.2021, 01:53

Ok, meine Frage mit den 70 Tsd ist nicht so angekommen, wie es gemeint war. Daher formuliere ich es anders.
Warum ist er bereit, überhaupt diesen Betrag zu bezahlen? Und dann auch noch mehr, als das Eigenkapital hergeben könnte.
Nach meiner Wahrnehmung der Gesetzeslage müsste er Dir nämlich gar nichts geben. Dabei hoffe ich, dass ich mich auch tatsächlich täusche und jemand den Beleg für das Gegenteil vorbringen kann. Und "i denk ma", bevor man gar nichts bekommt, könnte man entweder das Angebot annehmen oder man lässt von seinem Vorhaben ab.

Das Argument von Deinem Vater muss man nicht teilen. Denn auf der anderen Seite habt ihr durch den Hausbau viele Strapazen auf Euch genommen und es sind die Schulden samt Zinsen entstanden, für die sich die 8 Jahre wohl nicht gelohnt haben. In dieser Zeit wäre durch eine Mietwohnung vermutlich ein geringerer finanzieller Schaden entstanden. Aber gut, das kann man vorher nicht wissen, wohin einen der Weg führt.

Jetzt bin ich komplett durch den Wind. Wie wird das rechtlich begründet, dass Dein Bruder für die Betriebskosten für ein Wohnobjekt aufkommen muss, das ihm vermutlich gar nicht gehört und wo er nicht mal mehr wohnt? Was würde passieren, wenn er die Zahlung einstellt?
Der 2-jährige Leerstand ist doch kein Grund, die Wohnung nicht vermieten zu dürfen. Er bräuchte jedoch vermutlich die Zustimmung Euren Vaters, die schwer zu erwirken sein dürfte.

Es soll also sowas wie einen Wohnungseigentumsvertrag geben. Solange sich nur eine Unterschrift darauf befindet, ist es praktisch wertlos.
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mina92
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von mina92 » 08.03.2021, 07:53

Keine Ahnung.. Vielleicht ist es nur so daher gesagt, vielleicht gibt er die dann auch nicht her kann ihm sowieso nicht mehr vertrauen.
Ja, genau wir haben das Haus ja nicht umsonst gebaut.. Wir dürfen garnichts damit machen, entweder wir wohnen drinn oder verschwinden..
rechtlich wird es nicht begründet das er die BK zahlen muss, der Vater zwingt uns sozusagen damit.. Wenn der Bruder es nicht zahlen würde, hat er kein Anspruch auf seine Wohnung.. Er möchte einfach nicht mehr streiten und zahlt es weiterhin obwohl er schon lange nicht mehr hier wohnt..
Nein vermieten darf er nicht, der Vater erlaubt es nicht.. Er würde es nur erlauben wenn er die Miete bekommen würde sonst ist es ihm egal.. Er macht das Leben uns einfach nur schwer.. Wir müssen zwingend hier wohnen und weiterhin brav Kredit zurückzahlen obwohl uns das Haus nie gehören wird oder wir
verschwinden und ihm gehört das Haus..

MG
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von MG » 08.03.2021, 07:58

Mir geht es wie alles2, ich tu mir auch zunehmend schwer, das nachzuvollziehen. Ein - zumindest für mich - sehr wesentliches Detail ist aber noch aufgetaucht.
Das andere Haus haben mein Bruder und ich gebaut auf eigene Kosten, er wollte 20.000€ damit wir sein Grundstück benutzen können,hat er bekommen..
Gibt es über diesen Betrag eine schriftliche Vereinbarung?
RA Mag. Michael Gruner
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mina92
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von mina92 » 08.03.2021, 09:38

Leider nein.. Das würde er auch nicht verneinen dass er 20.000€ bekommen hat glaube ich .. Bringt mich aber leider nicht weiter, dann wird er sagen er zahlt mir die 20.000€ und aus.. Naja eines habe ich gelernt daraus.. Vertraue nicht einmal deinem Vater..

alles2
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Re: Kreditrückzahlung

Beitrag von alles2 » 08.03.2021, 12:44

Diesen Lehrsatz bitte nicht pauschal weitergeben, denn es gibt auch andere Väter ;-)

Von mir ein aufrichtiges Danke, dass Du uns hier geduldig und souverän Rede und Antwort gestanden bist. Das hat uns geholfen, die Puzzle-Teile zusammenstellen zu können. Ist hier sonst leider nicht so oft möglich.

Ich denke, die wesentlichen Erkenntnisse hast Du nun mitnehmen können und es liegt an Dir, wie Du nun damit umgehst. Einer alleinerziehenden Mutter hilft man gerne und wünscht ihr nur das Beste. Wer weiß, vielleicht tut sich hier noch was und jemand hat eine ausgefuchste Idee. Ansonsten bleibt quasi nur Gedanke, ob das Angebot vielleicht doch ein akzeptabler Kompromiss darstellt.
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