Forum Recht

Hallo liebes Forum!

Ich hoffe, ihr könnt mir bei folgender Frage weiterhelfen:

Mir wurde aus einer Erbstreitigkeit heraus ein sechstel (ideeller Anteil) eines Hauses zum Kauf angeboten. Da der Preis sehr gut ist und ich das Geld übrig habe, möchte ich auch darauf eingehen. Mich interessieren allerdings die weiteren finanziellen Risiken, die ich dabei eingehe.

Die anderen Anteile des Hauses hat ein anderer Käufer durch eine persönliche Beziehung zum Makler erwerben können, mein höheres Angebote wurde dabei unter den Tisch fallen gelassen!

Der andere Käufer will das Gebäude sanieren und vermieten. Er möchte mir seine Anteile derzeit nicht überlassen.
Ich habe jedoch die Hoffnung durch Hartnäckigkeit irgendwann doch die anderen Anteile erwerben zu können und das Haus komplett zu besitzen.

Hätte ich mit dem Besitz eines Sechstels die Möglichkeit, eine Sanierung oder Umbauten zu unterbinden, quasi ein Vetorecht welches alle Entscheidungen betrifft?
- Kann mich der andere Käufer zur Beteiligung an Investitionen außer zu unbedingt notwendigen Reparaturen (undichtes Dach, Fenster kaputt, Wasserschaden, etc.) zwingen?
- Kann er, nur um mich zu ärgern, wöchentlich einen Handwerkertrupp irgend etwas lapidares reparieren lassen?
- Kann der andere Käufer die Bildung eines Reparaturfonds verlangen? Kann er einen Verwalter bestellen?
- Kann er das Gebäude oder Teile davon vermieten?

Dass anteilsmäßig Steuern, Versicherung, Betriebskosten gezahlt werden müssen, ist mir bewusst.

Da der Anteil ein ideeller wäre, gehe ich davon aus, dass ich Haus und Garten uneingeschränkt nutzen und auch zum Beispiel meinen Wohnsitz dort anmelden könnte.

Sollten der andere Käufer und ich uns auch in Zukunft nicht einig werden, wäre die Kostenverteilung bei einem möglichem Parifizierungsverfahren oder einer Teilungsversteigerung entsprechend unserer Anteile, also ein sechstel und fünf sechstel?

Danke vielmals!
VG, Stefan

Bei ordentlichen Entscheidungen und wichtigen Veränderungen gilt nach § 833 ABGB das Mehrheitsprinzip. Bei anderen (lapidaren) Angelegenheiten oder den gemeinsamen Benützungsregeln (auch Mietverträgen) benötigt es nach § 834 ABGB die Einstimmigkeit. Kommt diese nicht zustande, kann es entsprechend § 835 ABGB in einem durch die Mehrheit erwirkten Außerstreitverfahren geregelt werden.

Das ideelle/schlichte Miteigentum kann von jedem durch Teilungsklage nach § 830 ABGB aufgelöst werden und jedem gebührt der quotenmäßige Anteil daraus.

Ergänzend wäre darauf hinzuweisen, dass es ohne eine entsprechende Benützungsvereinbarung keinerlei Zuordnung bestimmter Teile des Objektes an die Miteigentümer gibt.

Die rechtliche Situation ist - vereinfacht dargestellt - so, wie wenn Sie sich mit dem Miteigentümer einen Acker kaufen, auch dann ist damit nicht geklärt, wem welche Sechstel-Anteile als konkrete Bodenfläche gehören.

Bei einem Haus mit mehreren Wohnungen ist das genau so. Alle Wohnungen "gehören" allen gemeinsam (wenn auch zu unterschiedlichen "Portionen"/Miteigentumsanteilen. Sie können daher auch nicht, wie gefragt, einfach eine bestimmte Wohnung für Ihren Hauptwohnsitz nutzen. (Selbst wenn das Haus 6 gleich große Wohnungen hätte, könnten Sie nicht eine davon nach Ihrem Belieben für sich auswählen).

Eine konkrete Zuordnung der Objekte/Flächen etc. müsste zuerst im Wege einer Vereinbarung (Benützungsregelung, die auch ins Grundbuch eingetragen werden kann oder Begründung von Wohnungseigentum) umgesetzt werden.

Der Mehrheitseigentümer hat, wie von alles2 schon oben erklärt, weitgehende Rechte, kann dementsprechend schalten und walten, dem Minderheitseigentümer bleibt nur die "Oppositionsrolle".

Hinzu kommt, dass die Miteigentümer Dritten gegenüber - unabhängig von ihren Anteilen - zur ungeteilten Hand haften, also "jeder für alles".

Damit kann es sich die Dritte Seite aussuchen, wen sie für Forderungen, die die Liegenschaft betreffen, in Anspruch nimmt, sie muss also nicht, vom Einen 5/6 und vom Anderen 1/6 einfordern.

Extrembeispiel sind zB ERsatzvornahmen, wenn Erhaltungsaufträge der Gemeinde bei ernsten Baumängeln nicht erfüllt werden. Die Gemeinde lässt dann zB die bröckelnde Fassade instand setzen und schickt die Rechnung einem der Miteigentümer. Diese muss diese dann zahlen und dann im Nachhinein versuchen, das anteilig von dem/den Miteigentümer/n zurück zu holen.

Meiner persönlichen Ansicht nach stellt schlichtes Miteigentum die ungünstigste und riskanteste Form des Miteigentums an Immobilien dar, wenn nicht ein besonderes Vertrauensverhältnis der Miteigentümer vorliegt.