Forum Recht

Hallo, und gutes neues Jahr erst Mal!

Wir (als erstes mein Vater, jetzt ich) haben eine kleine Eigentumswohnung in Wien, bei der auch ein Kellerabteil dabei ist, wobei dieses Kellerabteil nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Nachdem früher meine Schwester (die war die letzte bekannte Nutzerin des Kellerabteiles) drinnen gewohnt hat, und die letzten gut 15 Jahre die Kinder irgendwelcher Bekannten die Wohnung während des Studiums benutzt haben, und sich nicht wirklich jemand um die Wohnung gekümmert hat, war das Kellerabteil meines Wissens nach durch „uns“ nicht mehr in Verwendung.

Ich würde das jetzt aber gerne nutzen, es ist auch meine Wohnungsnummer an der Kellerabteiltür angebracht, nur Schlüssel habe ich zum Schloss leider keinen.

Die Hausverwaltung lehnt sich zurück, und meint sie geht das gar nix an.

Jetzt wäre mein „Plan“, dass ich sowohl am Kellerabteil, als auch am Aushang beim Hauseingang einen Zettel hinhänge, mit welchem ich einem eventuellen Nutzer ersuche mit mir in Kontakt zu treten, damit ich mein Kellerabteil wiederverwenden kann.
Darin würde ich auch anführen, dass nach Anlauf einer wohl mehr als angemessenen Frist von mindestens 6 Monaten ich das Kellerabteil öffnen (=aufbrechen) lassen würde.
Von der Hausverwaltung ist hier keine Unterstützung zu bekommen.
Soll ich „vorher“ noch die Polizei verständigen, bzw. welche Konsequenzen hätte ich zu erwarten wenn ich später angezeigt werden würde.

Oder gibt es hier einen anderen Zugang?
Danke!

Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 steht fest, dass ein Kellerabteil nicht im Grundbuch eingetragen werden muss, um als Wohnungszubehör zu gelten. Liegt Euch irgendwie ein Kaufvertrag vor, aus dem hervorgeht, was konkret erworben wurde? Wenn nicht, kann man sich wegen dem und einer etwaigen Teilungserklärung an den Verkäufer (falls bekannt) wenden.

Vielleicht ist es Euch möglich, beim Bezirksgericht Deines Wohnortes Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag (evtl. auch dessen Nutzwertgutachten) zu bekommen. Dort sollte eindeutig zu entnehmen sein, welches Zubehör Eurer Wohnung zugeordnet ist und somit nicht für die Nutzung der Allgemeinheit bestimmt ist.

Mehr dazu findet man hier:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/wohnen/8/2/Seite.2101356.html

Leider ist weder im Kaufvertrag meines Vaters, noch in der Schenkung an mich, das Kellerabteil angeführt.

Kann Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag und in das Nutzwertgutachten ein RA oder Notar auch übers Grundbuch online zugreifen, oder muss das vor Ort beim zuständigen Gericht gemacht werden?

Danke!

Jeder kann auch ohne eigenen RA/Notar online Einsicht in das Grundbuch und der Urkundensammlung nehmen. Die Plattformen samt der jeweiligen Gebühren findest Du hier:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600340.html

Du kannst es aber auch schriftlich bei Gericht anfordern. Bei der Online-Abfrage der Urkundensammlung ist aber der Haken, ob es für Eure Liegenschaft schon elektronisch erfasst ist, weil der Umstellungszeitpunkt im Jahre 2006 erfolgt sein soll.

Mehr dazu hier:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600140.html

Ich gehe davon aus, dass der Vertragsverfasser beim Schenkungsvertrag Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag samt Nutzwertgutachten vorgenommen hat (das ist zumindest jedenfalls Standard bei einer solchen Vertragsabwicklung). Der RA/Notar müsste sohin die Unterlagen aufliegen haben und wird Ihnen diese in der Regel (keine Verpflichtung jedoch dazu) ohne weitere Kosten per Mail übermitteln.

Wenn das Kellerabteil Zugehör zur Wohnung ist, können Sie das Abteil aufbrechen, es sei denn, es gibt einen Mietvertrag über das Abteil.

Auch die Hausverwaltung oder ein etwaiges Immobilienunternehmen könnte diese Unterlagen unentgeltlich zur Verfügung stellen. Teilweise stellen sie online einen Kundenbereich bereit, wo man es elektronisch erhaschen kann.
Hingegen habe ich nach den bisherigen Ausführungen kein gutes Gefühl, wenn der Hausverwalter nach diesen Unterlagen gefragt werden würde. Aber wer weiß!

Wir haben den gleichen Fall, wo ein Keller zu unserer Wohnung mit einem fremden Schloss existiert.
Die Bibel ist der Wohnungseigentumsvertrag, wo möglichweise die Zuordnung von Wohnung Top xx mit Keller zur Wohnung Top xx schriftlich festgehalten ist.
Wenn nichts im WE Vertrag steht, kann über ein Nutzwertgutachten "Aufklärung" entnommen werden.
Auch ein Außerstreitrichter kann bei der Besitznahme des Kellers helfen.
Bei uns gibt es durch die Hausverwaltung jetzt eine Umfrage, wer welchen Keller benützt. Wir warten noch auf das Ergebnis.
Viel Erfolg zum eigenen Keller

Wenn im Nutzwertgutachten und im WE-Vertrag auf Kellerabteile kein Bezug genommen wird (vor allem in alten Häusern häufig der Fall), dann stellt die (Keller-)Fläche einen allgemeinen Teil des Hauses dar.

In manchen Häusern gibt es dann über diese Allgemeinfläche eine gesonderte schriftliche Bernützungsregelung (zB mit dem Namen "Kellerordnung") oder einfach einen Kellerplan, auf dem die Zuordung Keller/Wohnung ersichtlich ist. Solche Dokumente liegen dann meistens bei der Hausverwaltung auf.

Sehr oft aber finden sich aber keinerlei schriftlichen Regelungen, sondern die Benützungen erfolgen mehr oder weniger freihändig. Die Miteigentümer tauschen untereinander, oder Kellerabteile werden längere Zeit nicht genutzt und irgendjemand vom Haus nimmt das leere Abteil einfach in Beschlag usw.

Wenn es über einige Zeit hindurch jedoch zu einvernehmlichen funktionierenden Lösungen kommt (zB entsprechenden Beschriftungen der Kellerabteile mit den Wohnungsnummern), dann entwickeln auch solche Tatsachen eine gewisse rechtliche Wirksamkeit.

Es sollte daher in einem Kaufvertrag über eine Wohnung festgehalten werden, ob ein Kellerabteil als "Zubehör" (dann wäre es im Nutzwertgutachten als solches ausgewiesen), aufgrund einer bestimmten Vereinbarung (Kellerordnung, Plan oä.) oder zumindest infolge tatsächlicher "Übung" exklusiv benutzt wurde.