Ausserbücherlicher Eigentümer

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Reeen
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Ausserbücherlicher Eigentümer

Beitrag von Reeen » 16.09.2020, 07:57

Wir stehen gerade vor Immobilienkauf.
Lt. Grundbuchsauszug gibt es eine Eigentümerin, keine Schulden, kein Kredit etc.
Folgendes steht noch am Grundbuchsauszug:
"Rangordnung für die Veräußerung bis 2021.08.21."
Wir haben uns gedacht dass es für uns gut ist, da das Haus absichtlich verkauft wird.
Wir haben ein Kaufanbot abgegeben, und gleich danach haben wir erfahren dass es einen ausserbücherlichen Eigentümer gibt, und er/sie ist für uns unbekannt.
Ist es in Ordnung? Worauf müssen wir aufpassen.
Wir kaufen das Haus von/durch einen Makler, ich bin jetzt aber skeptisch.
Ich freue mich auf Rückmeldung!



mastercrash
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Re: Ausserbücherlicher Eigentümer

Beitrag von mastercrash » 16.09.2020, 10:33

Nicht ganz einfach, da hier mehrere Dinge zu beachten sind:

Sie kaufen von der aktuelle eingetragenen Eigentümerin? Dann wären Sie erstmal auf der sicheren Seite, da das Grundbuch Vertrauensschutz genießt und sich Dritte Parteien darauf verlassen können, ABER:

1) Sie haben erfahren, dass es einen außerbücherlichen Eigentümer gibt. Wie? Aus einer sicheren Quelle? Wenn Sie nachweislich wussten, dass die eingetragene Eigentümerin nicht tatsächliche Eigentümerin ist, gilt der Vertrauensschutz nicht mehr, da dieser Gutgläubigkeit voraussetzt.
2) Es ist eine Rangordnung eingetragen. Kaufen Sie nur, wenn Sie gleichzeitig die Rangordnungsurkunde dafür erhalten. Sonst macht sich jemand anderes mit dieser Urkunde rückwirkend zum Eigentümer und lässt Sie als Eigentümer dann per Antrag nachträglich aus dem Grundbuch löschen.

Stellen Sie daher sicher, dass Sie auf jeden Fall mit dem Kauf die Rangordnungsurkunde (natürlich im Original) erhalten (und das unabhängig davon wer denn nun tatsächlich Eigentümer ist) und klären Sie im Vorfeld die Eigentumsverhältnisse, damit Sie von der richtigen Person erwerben.

Die Rangordnung wurde ja erst vor wenigen Wochen eingetragen... Ohne Rangordnungsurkunde sollten Sie die Immobilie auf keinen Fall kaufen.
Ich weise darauf hin, dass auf die von mir in diesem Forum gegebenen kostenlosen Auskünfte keine Gewährleistung auf Richtigkeit besteht und keine professionelle Rechtsberatung ersetzen kann.

Reeen
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Re: Ausserbücherlicher Eigentümer

Beitrag von Reeen » 16.09.2020, 17:10

Vielen Dank für die Infos!
Grundsätzlich haben wir uns gedacht, dass wir von der aktuelle eingetragenen Eigentümerin kaufen.
Wir haben das Kaufanbot abgegeben, und haben gefragt, wie die Eigentümerin das unterschreiben wird, da sie in Frankreich wohnt, und wie lang das dauern wird.
Dann hat der Makler gesagt, dass wir das Haus nicht von ihr kaufen, da es einen ausserbücherlichen Eigentümer gibt.

Im Kaufanbot haben wir nur die Daten vom Haus vom Grundbuchauszug eingetragen, von der Verkäuferseite haben wir jetzt überhaupt keine Infos.
Wir werden ohne Rangordnungsbeschluss und ohne Nachweis der Eigentümer kein Kaufvertrag unterschrieben. Vor allem wird es von Notar/Anwalt auch benötigt.

Wenn ich das richtig verstehe: hat die Rangordnung nur die ausländische Dame machen können, stimmt?

Vielen Dank noch einmal!

mastercrash
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Re: Ausserbücherlicher Eigentümer

Beitrag von mastercrash » 16.09.2020, 19:43

Reeen hat geschrieben:
16.09.2020, 17:10
Wir werden ohne Rangordnungsbeschluss und ohne Nachweis der Eigentümer kein Kaufvertrag unterschrieben. Vor allem wird es von Notar/Anwalt auch benötigt.
Naja, zwingend benötigt wird der Rangordnungsbeschluss ja nicht. Man kann auch nur mit Kaufvertrag des aktuell eingetragenen Eigentümers oder mit Eigentumsnachweis und Kaufvertrag von einem Dritten kaufen und sich dann im Grundbuch als neuer Eigentümer eintragen lassen.
Allerdings dann mit dem vorhin genannten Risiko, dass jemand binnen 2021.08.21 auftaucht, sich selbst mit der Urkunde rückwirkend mit 21.08.2020 zum Eigentümer macht und anschließend den Antrag stellt, man möge den nachrangigen Eigentümer (Sie) aus dem Grundbuch löschen, weil er an Sie nicht verkauft hat. Dann wären Sie das Eigentum wieder los und müssten schauen, wie Sie das Geld zurück kriegen.

Daher sollten Sie sich unbedingt die originale Rangordnungsbeschluss-Urkunde zeigen lassen bzw. im Kaufvertrag auch festhalten, dass diese nach Unterfertigung ebenfalls an Sie übergeben wird. Ob Sie diese Rangordnung dann nutzen oder zerreißen und in den Papierkorb werfen ist dann erstmal egal. Es gibt genau eine originale Ausfertigung dieser Urkunde und Sie müssen sicherstellen, dass diese nicht mehr von jemanden genutzt werden kann (allenfalls von Ihnen - und wenn Sie diese Urkunde schon haben sollten Sie diese auch nutzen, damit werden Sie rückwirkend zum Eigentümer und Verfügungen des aktuellen Eigentümers ab 21.08.2020 sind unwirksam und können von Ihnen gelöscht werden).
Reeen hat geschrieben:
16.09.2020, 07:57
Worauf müssen wir aufpassen.
Wir kaufen das Haus von/durch einen Makler, ich bin jetzt aber skeptisch.
Klären Sie die Eigentumsverhältnisse. Dies ist neben der Rangordnungs-Urkunde die einzig wirklich wichtige Sache. Wenn Sie nicht von der eingetragenen Eigentümerin erwerben, sind Sie in der Pflicht, nachzuweisen, dass Sie vom rechtmäßigen Eigentümer erworben haben. Die aktuell eingetragene Eigentümerin könnte dies beispielsweise bestätigen, oder der aktuelle Eigentümer legt Ihnen vertrauenswürdige Urkunden vor, aus denen hervorgeht, dass er Eigentümer ist (zB einen Kaufvertrag der Immobilie zwischen ihm und der eingetragenen Eigentümerin, der aber nicht im Grundbuch hinterlegt wurde).

Ich würde den Makler einfach nach dem Verbleib des Rangordnungsbeschlusses und einen Eigentumsnachweis des Verkäufers fragen. Ist er seriös, hat er beides bei sich oder kann es zumindest binnen weniger Tage besorgen.
Reeen hat geschrieben:
16.09.2020, 17:10
Wenn ich das richtig verstehe: hat die Rangordnung nur die ausländische Dame machen können, stimmt?
Den Antrag für die Rangordnung kann der aktuelle Eigentümer stellen. Die Dame aus Frankreich als eingetragene Eigentümerin kann dies jedenfalls machen, da in dem Fall der Beamte keinen Grund hat an ihrem rechtmäßigem Eigentum zu zweifeln (Vertrauensschutz des Grundbuchs - was eingetragen ist gilt wider besseren Wissens). Der aktuelle Eigentümer hätte die Eintragung auch veranlassen können, wenn er sein rechtmäßiges Eigentum gegenüber den Beamten beim Antrag nachweisen konnte.
Ich weise darauf hin, dass auf die von mir in diesem Forum gegebenen kostenlosen Auskünfte keine Gewährleistung auf Richtigkeit besteht und keine professionelle Rechtsberatung ersetzen kann.

Reeen
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Re: Ausserbücherlicher Eigentümer

Beitrag von Reeen » 17.09.2020, 08:11

Danke! Wir haben die Rangordnungurkunde und ein Nachweis vom ausserbücherlichen Eigentümer beim Makler beantragt, hoffentlich wird alles gut gehen! Vielen Dank für die Infos!

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