Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

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Arnold
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Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von Arnold » 21.03.2020, 11:14

Hallo zusammen.

Ich hätte eine ziemlich konkrete Frage, denke ich:
Kurz: Ich habe mit 01.06.2019 eine Wohnung gekauft und in die Betriebskostenjahresabrechnung ergab eine Nachforderung für die Monate 01. bis 05., der Vorbesitzer hatte nicht gezahlt. Zwar steht im Kaufvertrag explizit, dass dieser für die BK haftet, ich habe aber inzwischen herausgefunden, dass für den Verkäufer folgendes, anonymisiert aus Ediktedatei entnommen, gilt:

Code: Alles auswählen

LGZ Graz (638), Aktenzeichen -------
Konkurseröffnungsverfahren

    Bekannt gemacht am 11. Februar 2019
        Schuldner: ----
        Vorname: ----
        Gebdat: ----
        Kostendeckung:
        Das Insolvenzverfahren wird mangels Kostendeckung nicht eröffnet. Der Schuldner ist zahlungsunfähig.
        Beschluss vom 11. Februar 2019
   
    Bekannt gemacht am 28. Februar 2019
        Rechtskraft:
        Die Nichteröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Kostendeckung ist rechtskräftig.
        Beschluss vom 28. Februar 2019
Wenn ich nun Ansprüche auf die Nachzahlung der BK für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.05.2019 gegen den Vorbesitzer geltend machen wollte, hätte ich eine Handhabe? Gibt es unterschiedliche Möglichkeiten für die beiden Zeiträume vor und nach der Eröffnung des Konkurseröffnungsverfahrens? Mehrere Monate Schuld sind ja erst nach der Eröffnung angefallen.

Ich danke euch für eure Meinungen, Arnold



mastercrash
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von mastercrash » 21.03.2020, 14:42

Ja sicher können Sie einen vollstreckbaren Titel gegen den Vorbesitzer erwirken.

Es wurde (zwischen Euch beiden) vereinbart, dass er die BK für jene Monate zu begleichen hat und nur weil ein Insolvenzverfahren mangels Kostendeckung nicht eröffnet wurde, heißt das nicht dass es zu einer Restschuldbefreiung oder ähnlichem kam. Ganz im Gegenteil steht es nach der Abweisung des Insolvenzverfahrens jedem Gläubiger frei selbst vollstreckbare Titel zu erwirken und Pfändungen einzuleiten.

Die Frage ist natürlich, wie erfolgreich Sie damit sein werden. Exekutionstitel bleiben grundsätzlich 30 Jahre gültig, doch ist eher davon auszugehen, dass er in der Zwischenzeit in Privatkonkurs gehen wird. Auch dann hätte er aber eine Wohlverhaltensphase vor einer Restschuldbefreiung einzuhalten (aktuell 5 Jahre in Österreich) in der er sich nachweislich bemühen muss, so viele der Schulden zu tilgen.
Daher bekämen Sie idR auch dann noch eine Quote.

Um welche Summe geht es denn? Ich würde die Forderungen mit einer Mahnklage versuchen zu titulieren (wenn zu erwarten ist, dass der Schuldner zumindest die Kosten der Mahnklage wird bezahlen können) und dann eine Ratenzahlung oder einen Vergleich anbieten...
Ich weise darauf hin, dass auf die von mir in diesem Forum gegebenen kostenlosen Auskünfte keine Gewährleistung auf Richtigkeit besteht und keine professionelle Rechtsberatung ersetzen kann.

MG
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von MG » 22.03.2020, 11:30

Man sollte den Kaufvertrag nochmals prüfen, was genau betreffend "BK" (sollte eigentlich Bewirtschaftungskosten heißen, weil es streng genommen nicht nur "Betriebskosten" sind) geregelt wurde.

Seit wann sind Sie im Grundbuch eingetragen?

Sie schreiben von einer "Betriebskostenabrechnung". Wann wurde diese erstellt, bzw. Ihnen zugestellt und welchen Zeitraum soll diese betroffen haben?

Arnold
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von Arnold » 27.03.2020, 07:25

Entschuldigt bitte die späte Antwort, ich komme derzeit kaum zu privaten Dingen. Und danke schon einmal für eure Antworten.

@mastercrash:
Danke für die Erklärung zum nicht eröffeten Insolvenzverfahren.
Es geht um 1013€ für das Jahr 2019.
Welche Kosten kann man für eine Mahnklage annehmen? Sind diese von mir zu tragen, wenn der Schuldner diese nicht tragen kann?

@MG
Hier ist Teil des Kaufvertrags, der relevant sein sollte, vor allem der letzte Punkt:

Bild

Die Grundbucheintragung erfolgte erst im Oktober 2018, da eine Belastung des Vorbesitzers erst dann heruntergenommen wurde. Zum Übergabezeitpunkt in Kombination mit den BK gilt dies:

Bild

Die Betriebskostenabrechung wurde Ende des Jahres vond er Hausverwaltung erstellt für das Kalenderjahr 2019.

MG
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von MG » 27.03.2020, 08:32

Wenn die HV tatsächlich die Jahresbrechnung erstellt hatte (es ist eher ungewöhnlich, das noch im laufenden Jahr machen zu können, deshalb räumt das Gesetz auch der Verwaltung eine Frist von 6 Monaten ein), dann ist - wenn nichts Abweichendes vereinbart wurde - die Regelung des § 34 Abs 4 WEG anzuwenden.

https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/34

Diese besagt (vereinfacht), dass derjenige Miteigentümer, der zum Zeitpunkt der Legung der Abrechnung im Grundbuch eingetragen ist, das Ergebnis der Abrechnung (Nachzahlung/Guthaben) zu tragen hat, bzw. erhält.

Deshalb müsste man jetzt prüfen, ob der Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung daraus resultiert, dass "das Haus" mehr Aufwand gehabt hat, als durch die monatlichen Zahlungen der Miteigentümer gedeckt war (dafür erscheint der Betrag sehr hoch), und/oder ob in der Jahresabrechnung ausgebliebene Zahlungen Ihres Vorgängers ausgewiesen wurden. Eigentlich sollte das nicht vermischt werden.

Im ersten Fall (also "echte" NAchzahlung aus der Jahresabrechnung) wäre diese von Ihnen zu tragen, wären darin rückständige Zahlungen des Vorgängers vor dem Tag der Übergabe (1.6.) enthalten, dann müsste dies eigentlich der Verkäufer Ihnen ersetzen. Was aber meiner Ansicht nach bei der dokumentierten wirtschaftlichen Lage des VK eher aussichtlos scheint.

Zu fragen bleibt allerdings schon, warum nicht im Zuge der Abwicklung abgeklärt wurde, ob Zahlungsrückstände des VK bei der Hausverwaltung bestanden. Wenn ein Makler involviert war, dann wäre dies mAn dessen Aufgabe gewesen.

Man könnte daher durchaus überlegen, - wenn Makler tätig war - diesen diesbezüglich in die Haftung zu nehmen.

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

Arnold
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von Arnold » 21.04.2020, 13:17

Hallo und danke für die Antwort.

ich habe von der Hausverwaltung nun schriftlich die Bestätigung erhalten, dass die ausstehenden Betriebskosten daher stammen, dass der Vorbesitzer von Jänner bis Mai 2019 keine bezahlt hatte.
Makler war beim Kauf keiner involviert, lediglich ein der Notar, der als Treuhänder fungierte.

Was wären nun übliche Schritte? Die Rechtslage scheint recht klar zu sein, der Vorbesitzer ist eventuell nicht liquide.
Beauftragung von Inkasso? Mahnklage? Was sind die Optionen in solch einem Fall?

Danke, Arnold

mastercrash
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von mastercrash » 21.04.2020, 23:36

Nun laut Ihrem Vertrag (der im Innenverhältnis wirkt, also zwischen Ihnen und dem Verkäufer) hat dieser die Kosten zu übernehmen und Ihnen diese (falls Sie diese im ersten Moment bezahlen müssen) zu ersetzen.

Da es sich hier um eine unbedingte Geldforderung handelt und nicht unbedingt davon auszugehen ist, dass er diese bestreitet, könnte ein Mahnbescheid eine schnelle Lösung sein, um einen vollstreckbaren Titel zu erwirken.

Sie schrieben: "Es geht um 1013€ für das Jahr 2019."
Wenn das bedeutet, dass hier diese € 1013 vollends durch den Verkäufer zu tragen wären, lägen die Kosten für den Mahnbescheid, falls Sie den Antrag selbst ausfüllen bei € 107,- (Streitwert zwischen €700 und € 2000 - siehe § 32 GGG). Diese werden ebenfalls, wenn Sie dies beantragen, in den vollstreckbaren Titel aufgenommen, sodass Sie auch diese (bei erfolgreicher Zahlung/Pfändung) erstattet erhielten.

Zum Ausfüllen des Antrags: Wenn Sie die aktuellen Adressdaten des Verkäufers haben ist das bald erledigt, sonst zuerst einen Blick ins Melderegister werfen. Als Beweismittel zwei Urkundenbeweise anführen, den Vertrag nachdem der Verkäufer die Kosten zu tragen hat und die Bestätigung der Hausverwaltung, dass diese in jenem Zeitraum angefallen sind. Der Anspruch ist damit schnell und sicher bewiesen. Bei Gerichtsgebühren einfach anführen, dass diese aufgenommen werden sollen. Dort können Sie dann entweder die € 107 eintragen oder das Betrags-Feld freilassen. In diesem Fall trägt das Gericht die Kosten der Mahnklage automatisch ein.

Das wäre eigentlich der ganze Zauber. Legt er keinen Widerspruch ein, erhalten Sie nach Ablauf der Widerspruchsfrist die vollstreckbare Ausfertigung und können damit auch Pfändungen, Abgabe Vermögensverzeichnis, etc... einleiten.

Die Alternative wäre auf den Kosten sitzen zu bleiben und den Betrag zu vergessen.
Ich weise darauf hin, dass auf die von mir in diesem Forum gegebenen kostenlosen Auskünfte keine Gewährleistung auf Richtigkeit besteht und keine professionelle Rechtsberatung ersetzen kann.

Arnold
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Re: Nachforderung BK an Vorbesitzer (in Konkurs)

Beitrag von Arnold » 25.04.2020, 07:54

Vielen Dank für die ausführliche Beschreibung. Ich werde wie beschrieben vorgehen.
Mfg Arnold

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