Forum Recht

Hallo.

Folgendes:

Wir sind drei Brüder und haben zusammen eine Große Parzelle in zwei Landwirtschaftliche Flächen und ein Grünfläche mit bestehenden Wohnhaus neu vermessen lassen. Die Landwirtschaftlichen Flächen wurden bereits verkauf und die Verträge im Dezember Unterschrieben. Das Wohnhaus geht Vertraglich auf mich über. Nun haben wir wegen eines anderen Verkaufs im Juni letzten Jahres eine "Rangordnung für die Veräußerung" bis zum 05.06.2020 im Grundbuch stehen und dahingehend habe ich nun einige Fragen.

1: Wenn ich eine "Rangordnung für die Veräußerung" im Grundbuch stehen habe verhindert dies die Endgültige Änderung einer
Parzelle (Neuvermessung) bis zum Ablauf der Rangordnung?

2: Verhindert die "Rangordnung für die Veräußerung" die Auszahlung und die Endabwicklung eines durchgeführten Verkaufs?

3: Ist eine "Rangordnung für die Veräußerung" vorzeitig Löschungsfähig?

Leider wurden wir zu wenig aufgeklärt wegen dieser Rangordnung und ihrer Bedeutung wodurch ich und mein größer Bruder nun Probleme mit der Bank haben da ich begonnen habe das Wohnhaus zu Sanieren und er damit eine Neues zu Bauen. Ich habe nun das Problem das die Bank sich nicht in das Grundbuch eintragen kann und er das Problem das ihm das Eigenkapital fehlt für den Baubeginn.

Danke im Voraus

MfG Maxwell

Wer hat aktuell den originalen Rangordnungsbeschluss dieser besagten Rangordnung, die am 05.06.2020 ausläuft?

Wenn Sie diesem Beschluss (natürlich im Original) haben oder erhalten können, dann können Sie über die Rangordnung verfügen und diese auch löschen lassen.

Sollten Sie diesen Beschluss nicht haben und auch nicht erhalten können und auch die Person, welche diesen hat die Rangordnung nicht löschen lässt, müssen Sie warten, bis die Rangordnung ausläuft. In dieser Zeit können auch sinnvollerweise zB keine Pfandrechte einer Bank eingetragen werden, weil die Bank dann ja nicht sicher sein kann, dass nicht jemand anderes mit der Rangordnung sich plötzlich selbst mit Priorität zum Eigentümer macht, was das Pfandrecht nichtig machen würde. Selbiges gilt für einen Verkauf.

Es gibt nur eine Ausfertigung dieses Beschlusses. Dieser wird gemeinsam mit der Eintragung der Rangordnung ausgestellt. Sinngemäß kann es keine Duplikate geben und anders als bei den meisten anderen Urkunden nutzen hier zB selbst notariell beglaubigte Abschriften nichts. Es ist ja der Sinn der Sache, dass der originale einmalig ausgestellte Beschluss zusammen mit dem Eintragungsantrag und Kaufvertrag abgegeben wird, um diese Rangordnung einmalig in Anspruch zu nehmen.

Maxwell hat geschrieben: ↑

25.02.2020, 22:31

2: Verhindert die "Rangordnung für die Veräußerung" die Auszahlung und die Endabwicklung eines durchgeführten Verkaufs?

Die Rangordnung wurde ja wegen einer anstehenden Veräußerung eingetragen. Wer hat denn jetzt die entsprechende Urkunde? Mit Urkunde verhindert es nicht die Endabwicklung. Man kann in dem Fall die Veräußerung sogar mit diesem Rang eintragen. Zusammen mit der Eintragung des neuen Eigentümers in diesem Rang verfällt auch die Rangordnung.

Maxwell hat geschrieben: ↑

25.02.2020, 22:31

3: Ist eine "Rangordnung für die Veräußerung" vorzeitig Löschungsfähig?

Mit Urkunde, wenn die Rangordnung nicht mehr benötigt wird, ja. Sonst natürlich nicht, wäre dann ja keine Sicherheit für den Halter der Urkunde, wenn man das einfach so löschen lassen könnte und diese Person dann mit Urkunde ankommt und gesagt bekommt "Der Rang wurde schon gelöscht, kann man nichts mehr machen".

Wie Sie sehen steht und fällt hier alles mit diesem einen Blatt Papier. Daher nochmals: Wo ist es?

Die Rangordnung wurde vom Notar eingetragen und das entsprechende Papier hat er. Die Rangordnung betrifft mich und meine beiden Brüder.

Die Änderungen an der Parzelle sind im Grundbuch mit "Änderung in Vorbereitung" vermerkt.

Alle Pläne und Neuvermessungen sind erledigt und eingereicht (seit Herbst letzten Jahres).

Kaufverträge sind erledigt und von allen Parteien unterschrieben.

Übergabevertrag für das haus wurde unterschrieben und unbedenklichkeitsbescheinigung ist ausgestellt. Alles liegt nun bei Gericht und sämtliche Eventualitäten sind zwischen allen Parteien geklärt .

Es herrscht zwischen mir und meinen Brüdern ein Konsens und wir alle wollen einen Schlussstrich.

Frage:

Treten die Änderungen an der Parzelle nun erst mit Auslauf der Rangordnung in Kraft? Werde ich also erst nach Auslauf oder Löschung zum alleinigen Besitzer des Hauses?

MfG Maxwell

Gut, wenn der Notar die Urkunde hat ist sie ja noch vorhanden.

Was haben Sie denn mit der Rangordnung für die Veräußerung vor?
Eine Rangordnung blockiert, solange sie gültig ist, nachfolgende Eintragungen. Sie müssen mit den nachfolgenden Eintragungen daher warten, bis die Rangordnung erledigt ist.

Es gibt drei Arten, eine Rangordnung raus zu bekommen, sodass nachfolgende Eintragungen wirksam werden:
1) Sie warten, bis sie ihre Gültigkeit verliert (05.06.2020).

2) Sie tragen mit der Rangordnung in diesem Rang eine Änderung ins Grundbuch ein. Damit verliert die Rangordnung sofort nach der Eintragung in diesem Rang ihre Gültigkeit.

3) Die Rangordnung wird nicht mehr benötigt. Sie holen sich daher (wenn nötig mit den weiteren Eigentümern oder deren Vollmacht) beim Notar die Urkunde (nicht verlieren!), schreiben zwei Zeilen, wie "Hiermit beantrage ich unter Vorlage der Urkunde über die Rangordnung die Löschung dieser Rangordnung gemäß § 57 Abs 3 Grundbuchsgesetz" und reichen dies ein. Sie bekommen die Rangordnungsurkunde dann mit einer Anmerkung zurück "Diese Rangordnung wurde zum XX.YY.ZZZZ gelöscht".

Kurzum: Sie sollten die Rangordnung entweder nutzen (soweit sie noch benötigt wird und zwischen allen betroffenen Parteien eh in jeder Hinsicht Konsens besteht) oder löschen lassen. In beiden Fällen verfällt sie vor Fristablauf. Sonst müssen Sie warten.

Sollte die Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person eingetragen worden sein (was ich hier nicht herauslesen kann), dann müsste diese Person die Löschung beantragen.

mastercrash hat geschrieben: ↑

26.02.2020, 12:34

Eine Rangordnung blockiert, solange sie gültig ist, nachfolgende Eintragungen. Sie müssen mit den nachfolgenden Eintragungen daher warten, bis die Rangordnung erledigt ist.

Das ist nicht richtig!

Die Ranganmerkung verhindert überhaupt nichts. Es können daher auch trotz Ranganmerkung Eintragungen danach erfolgen. Wird allerdings in weiterer Folge die Ranganmerkung ausgenützt, dann können Eintragungen, die nach der Ranganmerkung erfolgt sind und die der Erwerber (bei der Veräußerungsrangordnung) nicht im Grundbuch haben möchte, gelöscht werden.

Im konkreten Fall ist davon auszugehen, dass die Ranganmerkung vom Notar im Zuge der Einverleibung (Eintragung) der neuen Eigentümer ausgenützt (verwendet) werden wird.

Die Änderungen im Grundbuch dürften (Zitat des Fragestellers: "Alles liegt nun bei Gericht…") ohnedies im Gange sein.

@Maxwell: Wegen der Problematik mit der Bank sollten Sie den Kontakt zwischen Bank und Notar herstellen, damit ein Weg gefunden werden kann, die Bank abzusichern, was sicher möglich ist, da ja alle Fäden beim Notar zusammen laufen.

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at