Forum Recht

Hallo zusammen!

Mal angenommen ein gesamtes Haus wird saniert und die einzelnen Wohnungen darin stehen für einen zukünftigen Termin zum Erwerb/Einzug bereit. Im Kaufvertrag sei ein konkretes Datum angegeben, aber keine Regelungen für eventuelle bauliche Verzögerungen. Dabei läge zusätzlich noch ein offiziellen Gutachten vor, welches das Fertigstellungsdatum als äußerst ambitioniert einstuft.
Welche Möglichkeiten haben Käufer dann i.S.v. Schutzmaßahmen, die noch im Kaufvertrag vor Unterzeichnung umformuliert werden könnten - vor allem wenn die Aufnahme einer Pönale von Verkäufer/Kanzlei im ersten Versuch abgewiesen werden sollte?

Vielen Dank für Eure Antworten!

Ich nehme an, dass der Bauherr den Kaufpreis oder die Teilzahlungen zu bestimmten Terminen einfordern will. Damit Sie mit den Zahlungen abgesichert sind, würde ich wechselseitig eine Bankgarantie (welche bei nicht termingerechter Fertigstellung eingelöst werden kann) im Vertrag vorschlagen. Ev. kann man auch eine Bankgarantie für nicht fachgerechte Fertigstellung vereinbaren.

Bei der Annahme von user isidoro wird eine Abwicklung nach BTVG (Bauträgervertragsgesetz) angesprochen. Dort dürfen Zahlungen nur nach Baufortschritt erfolgen.

Das löst aber nicht das Problem des Fragestellers.

Dieses liegt ja meist darin, dass Verzögerungen bei der Fertigstellung zusätzliche Kosten (z.B. weitere Mieten für die bisherige Wohnung und parallel schon Kreditraten für die neue) für den Erwerber darstellen, oder zu sehr konkreten Problemen ("Obdachlosigkeit") führen können. Es hilft daher nichts, wenn eine Rate nicht ausgezahlt wird, weil die Wohnung noch nicht fertig ist.

In diesem Zusammenhang ist auch sehr genau darauf zu achten, wie im Vertrag der Fertigstellungstermin definiert ist. In vielen Verträgen finden sich Regelungen, wonach der Verkäufer nicht für Verzug haftet, wenn dieser durch unerwartete Verzögerungen (Bauverfahren, Schlechtwetter usw usw.) begründet ist. Viele solcher Formulierungen sind in gewissen Vertragsarten und vor allem gegenüber Konsumenten unwirksam.

Pönaleregelungen wären daher die erste Wahl, viele Bauträger, Verkäufer etc. lassen sich jedoch darauf nicht ein. Jeder Vertragspartner hat aber die Möglichkeit, bei Verzug (https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/918) Ansprüche geltend zu machen.

Diese Ansprüche müssen aber genau dokumentiert sein und man muss die Ansprüche möglichst gering halten (man darf daher zur Überbrückung zB nicht in ein 5Sterne Hotel ziehen, sondern in eine angemessene Pension).

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at