Forum Recht

Hallo Zusammen,
ich habe von einer Dame eine Wohnung gekauft, welche vorher mit einer Zustimmungserklärung von 1997 in zwei geteilt wurde. Ich befürchte die Verkäuferin hat die zwei Wohnungen W3a und W3b verwechselt, und zwar als Sie im Jahr 2017 die größere Wohnung verkaufte.
Ich habe jetzt vor einem Monat halt die andere Wohnung gekauft.

Zurzeit stehe ich im Grundbuch der größeren Wohnung mit 113m² 159 Anteilen, obwohl ich die kleinere Wohnung mit 97m² 127 Anteilen kaufen wollte. Das ganze merkte ich nach der Schlüsselübergabe als ich alle Räume physisch gemessen hatte und feststellte, dass die Wohnung eigentlich nur 90m² hat und so kontrollierte ich alles nocheinmal und habe diese Situation festgestellt.

Laut der Dame im Bezirksgericht, welche die Eintragungen ins Grundbuch durchführt, kann das sehr teuer werden. Weil wir entweder die Wohnungen tauschen müssen oder Verkäuferin und Käufer treten von beiden Kaufverträgen zurück und sie verkauft es sozusagen uns nocheinmal.

Welchen Tipp könnt ihr mir bitte geben, dass ich ohne extrige Kosten davonkomme?
Meines Erachtens soll die Verkäuferin oder mein Nachbar die Kosten für das Ganze übernehmen. Was meint Ihr?

Beste Grüsse
Can

Um Ihre Angaben auch richtig zu verstehen: In natura haben Sie jene Wohnung übergeben erhalten, die Sie auch kaufen wollten. Sie sind jetzt also "in der richtigen Wohnung", aber diese Wohnung entspricht nicht jenen Anteilen und jenem Wohnungseigentumsobjekt auf denen Sie jetzt im Grundbuch eingetragen sind.

Bevor Sie hier weitere Schritte unternehmen, sollten Sie sich dringend mit jenem RA oder Notar unterhalten, der die Vertragsabwicklung für Sie durchgeführt hat! Es muss hier schon genau abgeklärt werden, ob und in welcher Form das Nutzwertgutachten von diesem geprüft wurde um auch sicher zu stellen, dass der grundbücherliche Kaufgegenstand mit der tatsächlichen Wohnung übereinstimmt.

Da die beiden in Frage kommenden Wohnungen deutlich unterschiedliche Flächen haben, hätte bei einer auch nur oberflächlichen Prüfung des Nutzwertgutachtens diese Diskrepanz doch auffallen müssen!

Sollte ein Makler involviert gewesen sein, dann wird man auch diesen in die Pflicht nehmen!

Gleiches gilt auch für den Vertragserrichter hinsichtlich der zweiten "falschen" Wohnung.

Ansprüche gegen die Verkäuferin geschweige denn gegen den Nachbarn, erscheinen mir nicht wirklich überlegenswert.

Wenn man das Chaos bereinigen möchte, dann geht das am einfachsten gemeinsam mit dem Eigentümer der zweiten Wohnung.

Es besteht nämlich die Möglichkeit, innerhalb von drei Jahren, Verträge aufzuheben, dann bekommt man auch die bereits bezahlte Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr zurück (die man dann allerdings wieder für den neuerlichen Kauf der richtigen Anteile zahlen muss, bei entsprechender Abstimmung mit dem Finanzamt kann aber auch "umgebucht" werden).

Ein Tausch der "Wohnungen" (Anteile) wäre ungünstig, da ein Tausch steuerlich und gebührenmässig behandelt wird, wie zwei Kaufverträge!

Da Sie geschrieben haben, dass der Kauf der anderen Wohnung 2017 war, würde die dreijährige Frist für die Aufhebung 2020 ablaufen, daher wäre dringend zu klären, in welchem Monat!

Wenn der "Nachbar" mitzieht, dann sollten die involvierten Vertragserrichter durchaus motiviert sein, deren Fehler für Sie und den Nachbarn kostenlos und prompt zu bereinigen. Darüber hinaus sollten Sie dann auch überlegen, vom Makler dessen Maklerhonorar zurück zu fordern.

Sie sollten auch überlegen, ob Sie sich zusätzlich noch rechtlich durch das ganze Prozedere begleiten lassen.

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

Sehr geehrter Herr Michael Gruner,
herzlichen Dank für die rasche Antwort.

Sie haben alles richtig verstanden und Ihr Feedback wird mir sicherlich weiterhelfen.

Eines muss ich noch klarstellen. Es wurden im Kaufvertrag nur über Anteile "gesprochen" und nicht über m², sonst hätte ich es eher sofort realisiert. Diese Diskrepanz nahm mit dem Verkauf/Kauf vom Nachbarn im Oktober 2017 Ihren Lauf, wer damals als Vertragserrichter involviert war und ob sie motiviert sind da etwas zu machen muss ich erst erfahren. Um alles Rückgängig zu machen, haben wir aber noch ein wenig Zeit, wenn natürlich alle mitmachen.

Was wäre wenn alle sagen, es ist so wie es ist und nichts machen wollen. Kann ich darauf bestehen die größere Wohnung zu haben, so wie es im Grundbuch steht, sozusagen damit auch ein Druck ausübe um die anderen beteiligten zu motivieren?

Ich habe auch alles meinem RA der für mich den KV erstellt hat weitergeleitet. Nur ist er eher langsam unterwegs, Sie waren sehr schnell in der Beantwortung meines Anliegens. Und zwei Meinungen sind besser als nur eine.

Beste Grüße
Can

Was wäre wenn alle sagen, es ist so wie es ist und nichts machen wollen. Kann ich darauf bestehen die größere Wohnung zu haben, so wie es im Grundbuch steht, sozusagen damit auch ein Druck ausübe um die anderen beteiligten zu motivieren?

Nein, diese Möglichkeit sehe ich nicht, weil Sie ja in der gewünschten Wohnung (in natura) sind, es passt "nur" das Grundbuch nicht dazu. Die andere Wohnung wollten Sie ja weder kaufen, noch wollte die Verkäuferin Ihnen diese verkaufen.

Korrigiert werden muss daher der Grundbuchstand.

mfG
Michael Gruner