Immobilienertragssteuer bei Verkauf an Sohn

[Cornel]

Vor wenigen Monaten hat mein Mann sein Elternhaus geerbt, das derzeit unbewohnt ist und demnächst abgerissen wird. Der Plan ist, dieses elterliche Grundstück zu teilen und eine Hälfte an unseren Sohn zu verkaufen, der bauen möchte. Aus finanziellen Gründen können wir ihm das Grundstück nicht schenken, haben aber natürlich einen niedereren Preis ausgemacht, als wir von einer fremden Person verlangen hätten können.
Jetzt wurden wir gewarnt, dass in diesem Fall Immoblienertragssteuer anfallen würde, obwohl wir beim Verkauf nicht wirklich einen Gewinn machen, sondern weniger erhalten, als wir an den zweiten Erben auszahlen mussten.
Müssen wir wirklich 30 % vom vereinbarten Kaufpreis an Steuer zahlen? Gibt es eine andere Lösung, die wir übersehen?

[Experte]

Es gibt Möglichkeiten, wie Sie die ImmoESt legal vermeiden können. Bei Interesse können Sie mir gern unverbindlich eine private Nachricht schreiben.

[MG]

Die Immobilienertragsteuer beträgt nicht 30% vom Verkaufserlös, sondern 30% vom "Gewinn", also der Differenz zwischen Ankaufspreis (samt damaligen Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Honorare für Vertragserrichtung usw) und dem jetzigen Verkaufspreis. Darüber hinaus können Sie, wenn Sie einen geringeren Steuersatz als die 30% erreichen können, auch zum normalen Einkommensteuertarif zu wechseln. Das nennt man Regelbesteuerungsoption.

Sollte der letzte Ankauf vor April 2002 stattgefunden haben, dann kann man statt dieser Berechnung auch eine pauschale Steuer von 4,2% vom jetzigen Verkaufspreis berechnen (pauschale Steuer bei "Altvermögen"), je nachdem was günstiger ist.

Von der Steuer ist der Verkäufer zur Gänze befreit, wenn er in den 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens 5 durchgehende Jahre seinen Hauptwohnsitz im Objekt hatte. Die Befreiung wäre auch dann gegeben, wenn der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz durchgehend vom entgeltlichen Erwerb (Ankauf) bis zum Verkauf im Objekt hat (und dieser Zeitraum muss mindestens 2 Jahre sein).

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

[Experte]

Das ist alles zutreffend, löst aber Ihr Problem nicht. Es gibt legale Möglichkeiten einer gänzlichen Vermeidung der ImmoESt.

[MG]

Wenn das legal ist, warum posten Sie dann die legale Möglichkeit denn nicht?

[Experte]

Lesen Sie die EStR Rz 6625, dort finden Sie Aufschlussreiches zur geposteten Fragestellung. Im Detail gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten.

Aber so wie Sie einen vollständigen Kaufvertrag nicht in einem Forum veröffentlichen werden, ist es auch nicht opportun in einem Forum eine umfassende steuerliche Beratung zu geben.

Schönen Tag

[Cornel]

@ MG
Herzlichen Dank für Ihre informative und hillfreiche Antwort!
@ Experte
Ihre erste Antwort hatte für mich einen Beigeschmack von Werbung, den ich in diesem Forum etwas irritierend fand. Der Hinweis auf EStR Rz 6625 ist schon hilfreicher, danke dafür. Ohne ein Experte zu sein, möchte ich mich der Meinung von MG anschließen und denke, dass eine etwas ausführlichere Antwort nicht einer umfassenden steuerlichen Beratung gleichgekommen wäre, das würde an dieser Stelle auch nicht erwartet.