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von MG » 06.02.2019, 09:10
Gewerberecht/Baurecht/Wohnungseigentumsrecht greifen hier ineinander.
Bevor Sie hier betreffend Gewerbe und Baurecht tätig werden, sollten Sie zuerst den Wohnungseigentumsvertrag prüfen, ob zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten darin etwas geregelt ist.
Üblich ist z.B., dass "Tätigkeiten, die üblicher Weise in Wohnungen ausgeübt werden, gestattet sind, soferne dadurch nicht die Interessen der anderen WE gestört/beieinträchtigt werden...usw.". Oft gibt es auch den Passus, dass die "untergeordnete Benützung eines Teiles der Wohnung auch zu beruflichen Tätigkeiten...."usw.
Im ersten Fall wäre eine Benützung als Praxis für Ihre Zwecke wohnungseigentumsrechtlich möglich und die Miteigentümer könnten sich nur dagegen wehren, wenn damit "atypische" Beeinträchtigungen verbunden wären (also z.B. Psychotherapeut mit "Urschrei-Therapie" oder schamanischen Trommelkreisen etc.)
Im zweiten Fall, oder natürlich dann, wenn im WE-Vertrag geregelt wäre, dass die Wohnungen nur für Wohnzwecke verwendet werden dürfen, und Sie beabsichtigen die Wohnung ausschließlich als Praxis zu verwenden, sollten/müssen Sie vor weiteren Schritten die Zustimmung zur Umwidmung bzw. Ausübung der von Ihnen gewünschten gewerblichen Tätigkeit einholen. Dazu empfehle ich schon fachliche Betreuung (RA/Notar) in Anspruch zu nehmen, damit man auch wirklich Erklärungen hat, die man dann z.B. auch für die baurechtliche Umsetzung bzw. fürs Grundbuch verwenden kann.
Sollten nicht alle Miteigentümer zustimmen, kann man versuchen, deren Zustimmung gerichtlich zu erzwingen.
Je nach Bundesland (Bauordnungen sind Ländersache) benötigt man bestimmte Unterlagen für die baurechtliche Umwidmung und die Zustimmung der (aller) Miteigentümer. Da hier üblicher Weise auch ein Plan der Wohnung vorzulegen ist, sollten Sie dazu fachliche Hilfe (Baumeister/Architekt/Ziviltechniker) in Anspruch nehmen.
Eine Änderung der Bezeichnung der Wohnung im Grundbuch (z.B. in "Praxis") kann man machen, ist aber nicht unbedingt erforderlich. Auch hierzu wäre ein beglaubigt unterfertigtes Dokument aller Miteigentümer erforderlich (deshalb der Tipp oben, gleich alle erforderlichne Erklärungen, z.B. über eine Spezialvollmacht für den RA/Notar in einem Schritt abzudecken.
Betreffend Gewerbe war schon oben der Tipp mit der WKO.
Zu guter Letzt sollten Sie sich vor Abschluss von Mietverträgen auch beraten lassen, es liegt z.B. dann wenn Sie als Wohnungseigentümer vermieten, kein UNTERmietvertrag, sondern ein HAUPTmietvertrag vor!
Gutes Gelingen,
RA Michael Gruner
RA Mag. Michael Gruner
www.vertragsbegleiter.at