Hauskauf aus einer Verlassenschaft

[Ela]

Hallo Zusammen,

ich würde gerne wissen, worauf man beim Kauf eines Hauses aus dem Nachlass achten sollte?
Nach unseren Informationen geht das Haus laut Testament an die beiden Töchter und ihre Kinder aus erster Ehe über. Die zweite Ehefrau hat freiwillig auf ihre Rechte am Haus verzichtet, ist jedoch laut Gesetz Pflichterbin und hat ein lebenslanges Wohnrecht (sie möchte jedoch ausziehen und kooperiert). Alle Erben sind sich einig, dass das Haus verkauft gehört.
Müssen die Erben in das Grundbuch eingetragen werden ? Muss ich auf das lebenslange Wohnrecht achten, brauche ich eine Bestätigung der Frau, dass sie auszieht, oder wird der Notar das klären?
Gibt es irgendwelche Nachteile, versteckte Kosten für den Käufer?

Vielen Dank im Voraus für alle Tips

LG Ela

[alles2]

Solange die Erben und das Wohnrecht (als Wohnungsgebrauchsrecht oder Wohnungsfruchtgenussrecht) nicht im Grundbuch stehen, solltest Du wenig zu befürchten haben. Bei den Erben muss keine Einverleibung stattfinden, wenn der Weiterverkauf beabsichtigt ist. Dies würde dann in Form einer Vormerkung hinterlegt werden, weshalb für sie daher keine Gerichtsgebühren und Grunderwerbsteuer anfallen. Mehr zum Grundbuchauszug und zu den Grundbucheintragungen dort:

https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/eigentum/Grundbuch.html

[MG]

Zu diesem Thema bedarf es aus meiner Sicht doch einer Klarstellung:

Es macht einen großen Unterschied, ob die Immobilie VOR oder NACH Einantwortung verkauft wird.

1. Bei einem Verkauf vor Einantwortung, ist die Verkäuferin formell die "Verlassenschaft", welche durch die erbsantrittserklärten Erben vertreten wird. Diese unterfertigen den Kaufvertrag auf Verkäuferseite und zusätzlich muss der Kaufvertrag durch das Verlassenschaftsgericht genehmigt werden.

Die Erben werden nicht ins Grundbuch eingetragen (dies wäre ja auch gar nicht möglich, weil man ja genau dazu die Einantwortung benötigte..)

Für die Erben fällt keine Grunderwerbsteuer an und, da sie ja auch nicht eingetragen werden, keine Eintragungsgebühr.
(Die Käufer, die von der Verlassenschaft kaufen, zahlen aber natürlich Grunderwerbsteuer und bei Eintragung ins Grundbuch EintrGeb, so sie nicht aktuell die Befreiung nach §§25a GGG in Anspruch nehmen können
https://www.vertragsbegleiter.at/befreiung-eintragungsgebuehr-ab-1-4-2024/

2. Wurden die Erben bereits eingeantwortet, dann müssen diese schon aufgrund der Einantwortung (unabhängig davon, ob sie weiterverkaufen oder nicht), für diesen Eigentumserwerb Grunderwerbsteuer bezahlen.

Eintragungsgebühr hingegen würde auch hier nur anfallen, wenn sie sich auch ins Grundbuch eintragen lassen. Möchten Sie jedoch weiter verkaufen, dann ist es nicht notwendig, dass sie sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Da die Eigentümerkette von der verstorbenen Person über die Einantwortung zu den Erben und dann mit dem Kaufvertrag zu den Käufern geschlossen werden kann, funktioniert das als "Sprungeintragung" (Die Erben werden im Grundbuch "übersprungen").

Eine Vormerkung oä. der Erben ist weder notwendig noch üblich!

Wenn Sie als Erben einer Immobilie beabsichtigten, diese zu verkaufen, dann sollten Sie sich bemühen, dies noch VOR Einantwortung zu erledigen, damit Sie nicht Grunderwerbsteuer bezahlen müssen!


Auch wenn die Grunderwerbsteuer bei Einantwortung nach dem Stufentarif berechnet wird (so wie bei Schenkungen https://www.vertragsbegleiter.at/schenken/ ), lohnt es sich trotzdem, unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.

[alles2]

Ich ging ohnehin davon aus, dass die Erben noch nicht drinnen sind, weil die Frage war, ob sie eingetragen sein müssen. Ursprünglich wollte ich auf folgenden Beitrag verlinken:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=18226#p43819

Dort heißt es:

§ 25 ff GGG (Gerichtsgebührengesetz) wird die Grundbuch-Eintragungsgebühr behandelt. Dort findet die Gebührenbefreiung eine Erwähnung, die für Dich nicht relevant sein sollte. § 26 GGG besagt im ersten Satz zudem, dass Vormerkungen von der Gebühr ausgenommen sind. Auf Dich nicht zutreffend, weil das erworbene Eigentum nicht ins Grundbuch eintragen werden muss, wenn man es bald oder nach einer Renovierung/Sanierung wieder verkaufen oder verschenken möchte.

Wollte aber keine Verwirrung stiften, nachdem dort die Übertragung des Eigentums innerhalb der Familie beabsichtigt war.

Dass die Erben die Vormerkung vornehmen, davon war nicht die Rede. Der Antragsteller würde sich damit für den Immobilienkauf den Rang sichern, sollten noch wichtige Formalitäten wie die Beglaubigung oder sonstige Nachweise fehlen. Somit können andere keine Rechte an dem Objekt erwerben und würden im Grundbuchauszug diese Vormerkung wahrnehmen. Mehr dazu auch dort:

https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/bauen_und_wohnen/grundstueckskauf_und_grundbuch/grundbuch/1/Seite.600202