Welcher Verteilungsschlüssel ist richtig?

[Christoph 23]

Unsere EZ besteht aus 134 Wohnungen, 15 Büros, 1 Ordination, 4 Lokalen, 1 Lager, 274 Stellplätze. Unter Punkt IV (5a) des Wohnungseigentumsvertrages steht: "Es sind zunächst sämtliche Betriebs- und Bewirtschaftungskosten der gesamten Anlage - soweit technisch und rechtlich möglich und mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand machbar - für die Geschäftslokale und die Garagen einerseits, sowie für die Wohnungen (und zwar diese getrennt in die Bauteile A und B) andererseits gesondert, also getrennt festzustellen und abzurechnen, sodass jede Objektgruppe die sie betreffenden Kosten alleine trägt.
Die Hausverwaltung verrechnet nun aber die Grundsteuer, welcher laut Feststellungsbescheid eine klare Zuordnung nach Objektgruppen ermöglicht, nach Nutzwerten. Ist das richtig und zulässig.

[MG]

Inwieweit erfolgt im konkreten Grundsteuerbescheid eine Objektzuordnung? Wie bzw. was genau wird da differenziert?

[Christoph 23]

Im Bescheid sind alle Eigentümer mit den jeweiligen Einheitswerten angeführt. Zudem gibt es am Ende eine Zusammenfassung nach Objektgruppen mit der jeweiligen Nutzfläche, den verschiedenen Einheitswertswerte, den Zu-/Abschlägen. Somit ist eine Objektgruppenzuordnung (Wohnungen Teil A und Teil B, Garagen, Lokale) möglich.

[MG]

Wenn Sie der Ansicht sind, dass die Abrechnung nicht in Entsprechung der Vorgaben des Gesetzes und/oder des WE-Vertrages erfolgt, dann steht es Ihnen durchaus frei, die Abrechnung gerichtlich prüfen zu lassen. Ich persönlich hatte noch mit keinem Objekt zu tun, bei dem die Grundsteuer abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel verrechnet wurde.

Und ich muss gestehen, ich habe auch noch keinen GSt-Bescheid gesehen (zur Klarstellung: ich zweifle das nicht an, dass das in Ihrem Bescheid so drinnen steht, nur kannte ich das bislang nicht), bei dem innerhalb einer Liegenschaft zwischen den einzelnen Objektarten differenziert wird. Bislang habe ich nur Bescheide gesehen, bei denen die einzelnen Anteile als Einzelsummen ausgeworfen wurden.

[alles2]

Ob die Verrechnung nach Nutzfläche oder Nutzwert geht, ist Vereinbarungssache (§ 32 WEG oder § 16 WGG). Für mich ist rund um den Aufteilungsschlüssel noch keine eindeutige Regelung erkennbar. Vielleicht ist im Vertrag aufgelistet, was alles in die Betriebskosten hineindarf, aus dem mehr ableitbar wäre. Nicht zulässig wäre es dann, wenn der Hausverwalter von sich aus eine Änderung des Aufteilungsschlüssels vornimmt, die von der schriftlichen Regelung abweichen würde. Auch bei Genossenschaftswohnungen kann die Aufteilung nach dem Nutzwert erfolgen, bei der mitunter auf die Umstände, in welchem Stockwerk man lebt oder ob eine Einheit über ein Balkon verfügt, Rücksicht genommen wird.

[MG]

Die Frage hier dreht sich nicht um eine Verrechnung nach m² oder Nutzwert-Anteilen, sondern um einen wirklichen Sonderfall. Es handelt sich auch um keine (WGG) "Genossenschaftswohnung", da ja der Fragesteller eindeutig auf einen WE-Vertrag Bezug genommen hat.

Die Besonderheit, um die es hier geht ist jene, dass der Grundsteuerbescheid nach den Angaben des Fragestellers zwischen den unterschiedlichen Objekten (Wohnungen/Stellplätzen) differenziert, sodass man die Bestimmung des WE-Vertrages so auslegen könnte, dass man die anfallenden Grundsteuer (die für sich jedenfalls zu den Betriebskosten/Aufwendungen zählt), auf die beiden Objektarten aufteilen müsste und erst dann innerhalb der jeweiligen Objektarten gemäß dem Verteilungsschlüssel, der dort anzuwenden ist (m² oder Nutzwertanteile).

Interessant wäre zu erfahren, um welche betragsmäßigen Differenzen es im Ergebnis dabei geht.

Im Übrigen, wäre eine Klärung - wie bereits ausgeführt - über ein Verfahren zur Überprüfung der Abrechnung herbeizuführen.

[Christoph 23]

Danke für die Rückmeldungen. Wie "MG" richtig ausführt handelt es sich um keine WGG. Unser Grundsteuerbescheid enthält sieben Objektgruppen mit durchaus unterschiedlichen Einheitswerten, Zu- und Abschlägen. Anhand der ausgewiesenen Flächen können die Objektgruppen einzelnen Wohnungen, Lokalen, Stellplätzen und sogar Allgemeinteilen zugeordnet werden.
Meiner Auffassung nach wäre aufgrund des WE-Vertrages nur eine Aufteilung nach Objektgruppen und m² zulässig. Eine Aufteilung nach Nutzwerten in keinem Falle. Laut meiner Berechnung (getrennt nach Objektgruppen innerhalb der Objektgruppen nach m²) beträgt die Differenz bezogen auf meine Wohnung € 30,00 was 25% an Mehrkosten im Jahr bedeutet. Aufgrund der bisherigen Verteilung nach Nutzwerten ändertn sich die Mehrkosten je Wohnung natürlich.
Der Differenzbetrag für das ganze Objekt beträgt rd. € 2.300 jährlich. Dieser geht nur zu Lasten der Wohneinheiten und ist fast zur Gänze zu Gunsten der gewerblich genutzten Objektgruppen.

[alles2]

Bitte lass Dich nicht zu sehr beeinflussen, wenn er in meine Richtung schießt. Manchmal bin ich mir selbst nicht sicher, ob er absichtlich meine Ausführungen verfälscht deutet, um mich schlecht aussehen zu lassen. Oder weil er mich einfach nicht verstehen will, obwohl mittlerweile oft genug darauf hingewiesen wurde, wie man dem begegnen könnte.

Ich wollte anderen (also den üblichen Verdächtigen) den Vortritt lassen, von denen ich mir dahingehend eine kompetentere Auskunft erwartete hatte, da mich die Fragestellung etwas verunsichert hatte. Die kam dann Gott sei Dank auch. Folglich war für mich nicht mehr recht viel hinzuzufügen und ich wollte nichts anderes vermitteln, als dass auch ich keine Unzulässigkeit erkennen kann, was ich begründet hatte, und weshalb ich erfahren wollte, ob vielleicht der Betriebskostenschlüssel etwas hergibt. Ich habe es eben so verstanden, dass Du lieber Verrechnung nach Nutzfläche hättest, was ich ja auch nachvollziehen kann. Denn ich für meinen Teil habe es in solchen Fällen auch vorwiegend mit Unterlagen zu tun gehabt, bei denen es auf das hinauslief. Das mit dem Nutzwert hatte ich hingegen sehr oft bei Genossenschaftswohnungen. Mehr wollte ich dazu nicht sagen. Was darauf gemacht wurde, enttäuscht mich daher leider einmal mehr.

Daher nur zur Klarstellung, ich bin nie von einer Genossenschaftswohnung ausgegangen, sondern habe nur beiläufig und als allgemeinen Hinweis erwähnt, wann ich es mit Nutzwerten zu tun hatte. Als Konsequenz habe ich das Wort "Gerade" nun gegen "Auch" ersetzt, wobei ein "Vor allem" passender sein könnte. Wenn ich mich festgelegt hätte, so wie es von ihm rüberkommt, hätte ich zuvor nicht das WEG erwähnt. Außerdem tat das mit dem WEG oder WGG für mich nichts zur Sache, da ich sonst danach gefragt hätte. Ich wollte in erster Linie erörtert wissen, ob es eine verpflichtende Verrechnung nach Nutzfläche oder Nutzwert gibt. Mehr nicht!

Derart dekonstruktive Manöver bin ich mir schon langsam leid. Das muss in einem öffentlichen Forum echt nicht sein und gerade bei ihm kommt es zuletzt gehäuft vor. Man hätte nachfragen können, wenn man sich nicht sicher ist, anstatt so zu tun, was würde ich fix eine falsche Annahme treffen. Weiß nicht, wie oft das noch erwähnt werden muss.

[MG]

Danke für die Rückmeldungen. Wie "MG" richtig ausführt handelt es sich um keine WGG. Unser Grundsteuerbescheid enthält sieben Objektgruppen mit durchaus unterschiedlichen Einheitswerten, Zu- und Abschlägen. Anhand der ausgewiesenen Flächen können die Objektgruppen einzelnen Wohnungen, Lokalen, Stellplätzen und sogar Allgemeinteilen zugeordnet werden.
Meiner Auffassung nach wäre aufgrund des WE-Vertrages nur eine Aufteilung nach Objektgruppen und m² zulässig. Eine Aufteilung nach Nutzwerten in keinem Falle. Laut meiner Berechnung (getrennt nach Objektgruppen innerhalb der Objektgruppen nach m²) beträgt die Differenz bezogen auf meine Wohnung € 30,00 was 25% an Mehrkosten im Jahr bedeutet. Aufgrund der bisherigen Verteilung nach Nutzwerten ändertn sich die Mehrkosten je Wohnung natürlich.
Der Differenzbetrag für das ganze Objekt beträgt rd. € 2.300 jährlich. Dieser geht nur zu Lasten der Wohneinheiten und ist fast zur Gänze zu Gunsten der gewerblich genutzten Objektgruppen.

Ob die Abrechnung nach Nutzflächen oder Nutzwerten zu erfolgen hat, ergibt sich aus dem WE-Vertrag. Die Standardlösung des WEG wären die NutzWERTE, davon kann jedoch durch den WE-Vertrag bzw. gültigen Beschluss aller Eigentümer abgegangen werden.

Nach Abklärung dieser Vorfrage würde ich die Hausverwaltung um Auskunft ersuchen, warum die Abrechnung nicht in Entsprechung der Klausel des WE-Vertrages erfolgt. Sollte dies zu keiner zielführenden Reaktion führen, bliebe (nur) der Weg über den Antrag auf Überprüfung beim Bezirksgericht.

Die Abrechnung wurde gelegt, sie ist aber falsch/überhöht; was tun?
Hat der Verwalter die Abrechnung zwar gelegt, ist diese aber inhaltlich nicht richtig, dann kann ebenfalls jede/r einzelne Wohnungseigentümer:in mittels Antrag beim Bezirksgericht dagegen vorgehen. In einem solchen Antrag muss man die behaupteten Fehler möglichst genau be­schreib­en, eine pauschale Bitte an das Gericht auf „Überprüfung“ ohne konkrete Be­haupt­ung­en, was falsch ist, reicht nicht aus.

In diesem Fall sollten sich möglichst viele Wohn­ungs­eigen­tümer:innen am Verfahren beteiligen, um mög­lich­en Problemen der Verjährung zu entgehen.
Quelle: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum/Abrechnungen_bei_Eigentumswohnungen.html

[Christoph 23]

Danke für die Rückmeldungen. Zwischen 2011 und 2014 habe ich diversen Besprechungen bereits meine Bedenken vorgebracht. Aus dem Jahr 2015 gibt es einen AV des GF's in dem festgehalten wird, dass zukünftig die Aufteilung der Grundsteuer nach Maßgabe der dem Grundsteuerbescheid zugrunde liegenden Nutzflächen der Gebäudeteile erfolgt. Leider ist dieser GF bereits in Pension.
Bis 2021 waren wir von der Grundsteuer befreit, womit nur der Bodenwert zu bezahlen war. Auf meine Anfrage hin habe ich erst jetzt erfahren, dass die HV noch immer und auch für die Zukunft am Verteilungsschlüssel nach Nutzanteilen festhalten will. Dies habe ich in der Zwischenzeit auch schriftlich bekommen.
Ich werde das Thema auf die Tagesordnung der Hausversammlung setzen lassen, welche bereits längst überfällig ist. Den Weg zum Bezirksgericht kann ich immer noch nehmen.