Immobilienertragssteuer -ich kapiers einfach nicht

[Garfield2]

Hallo an alle!

Sorry für mein Unverständnis zu dem Thema, aber vielleicht bin einfach zu blöd dazu.

Mein Vater hat 1968 eine Eigentumswohnung gekauft, 2008 die Hälfte meiner Mutter mittels Schenkung übertragen, im Jahr 2014 wurde mir die Wohnung von beiden mittels Schenkungsvertrag überschrieben, seit damals bin ich alleiniger Eigentümer, 2023 Vater verstorben, Mutter zieht heuer aus und wir (also ich als Eigentümer) werden die Wohnung nun verkaufen.

Welches Datum zählt dann als Anschaffung? 1968 oder 2014 bei der Schenkung? Soweit ich es verstanden habe, wäre es eigentlich 1968, weil ja die Schenkung als solches ja keine Anschaffung wäre, also wäre es Altbestand, oder?

Ich war bis 1997 dort hauptwohnsitz gemeldet, seit damals nur mit Nebenwohnsitz. Habe da auf der oesterreich.gv.at Seite unter den Ausnahmen bei der ImmoEst gelesen, dass diese 5 aus 10 Regelung auch irgendwie gilt, wenn man dort gewohnt hat (als Angehöriger) und erst dann die Wohnung erhalten hat - gilt das dann als Befreiuungsgrund?

Mir geht es im Besonderen darum, ich verkaufe zwar die Wohnung als Eigentümer, moralisch gesehen gehört das Geld trotzdem meiner Mutter - zumindest sehe ich das so - und ich für sie soviel wie möglich rausholen möchte, ohne allzuviel an Steuern zu zahlen.

danke!

[Wellsich]

Hallo Garfield2,

gemäß § 30 Abs. 1 EStG ist bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Da dein Vater die Eigentumswohnung im Jahr 1968 gekauft hat, ist grundsätzlich dieses Jahr als Anschaffungszeitpunkt maßgeblich.

Auch für den Hälfteanteil, den dein Vater im Jahr 2008 deiner Mutter geschenkt hat, bleibt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt 1968 maßgeblich. Da dir beide Anteile im Jahr 2014 ebenfalls unentgeltlich übertragen wurden, ist somit für die gesamte Wohnung grundsätzlich auf das Jahr 1968 abzustellen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich bei den Übertragungen tatsächlich um unentgeltliche Schenkungen gehandelt hat.

Bei den Befreiungsgründen von der Immobilienertragsteuer wird gemäß § 30 Abs. 2 EStG auf den Hauptwohnsitz des Veräußerers abgestellt. Nach deinen Angaben hattest du dort seit 1997 keinen Hauptwohnsitz mehr. Eine bloße Meldung als Nebenwohnsitz reicht für die Hauptwohnsitzbefreiung nicht aus.

Der genaue Wortlaut des § 30 Abs. 2 Z 1 EStG lautet:

(2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte:

Aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b), wenn sie dem Veräußerer

a) ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Zweijahresregel nach lit. a ist hier nicht anwendbar. Nach der vom BMF veröffentlichten Rechtsauffassung setzt die dort genannte „Anschaffung“ einen entgeltlichen Erwerb voraus, weshalb dieser Befreiungstatbestand bei einer Schenkung nicht zur Anwendung kommt. Unabhängig davon hattest du seit der Schenkung im Jahr 2014 dort offenbar nicht durchgehend deinen Hauptwohnsitz.

Auch die Befreiung nach lit. b greift derzeit nicht, weil du innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem geplanten Verkauf nicht mindestens fünf Jahre durchgehend deinen Hauptwohnsitz in der Wohnung hattest. Deine früheren Hauptwohnsitzzeiten bis 1997 liegen dafür zu lange zurück. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 wären grundsätzlich nur die letzten zehn Jahre vor dem konkreten Verkaufszeitpunkt relevant. In diesem Zeitraum hattest du nach deinen Angaben keinen Hauptwohnsitz in der Wohnung.

Nach dem derzeit geschilderten Sachverhalt wärst du daher nicht von der Immobilienertragsteuer befreit.

Du könntest allerdings tatsächlich in die Wohnung einziehen und dort deinen Lebensmittelpunkt und damit deinen Hauptwohnsitz begründen. Wenn die Wohnung dir danach mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz dient und du diesen anlässlich des Verkaufs wieder aufgibst, könnte die Befreiung nach § 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG greifen. Bei einem tatsächlichen Hauptwohnsitz ab dem Jahr 2026 wäre ein steuerfreier Verkauf daher grundsätzlich erst nach Ablauf von fünf vollständigen, durchgehenden Jahren möglich. Würdest du den Hauptwohnsitz beispielsweise am 1. September 2026 begründen, müsste er grundsätzlich bis mindestens 1. September 2031 bestehen. Eine bloße Ummeldung ohne tatsächliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts wäre dafür nicht ausreichend.

Derzeit kommt in deinem Fall daher wohl keine Steuerbefreiung nach § 30 Abs. 2 EStG in Betracht. Aufgrund des bis zum entgeltlichen Erwerb deines Vaters im Jahr 1968 zurückreichenden Anschaffungszeitpunkts dürfte die Wohnung jedoch als Altvermögen einzustufen sein.

Sofern die Übertragungen 2008 und 2014 tatsächlich unentgeltlich erfolgt sind und keine Sonderfälle, insbesondere eine relevante Umwidmung oder eine besondere Vermietungskonstellation, vorliegen, wären die Einkünfte aus dem Verkauf grundsätzlich pauschal nach § 30 Abs. 4 Z 2 EStG zu ermitteln. Dabei werden 86 % des Veräußerungserlöses als pauschale Anschaffungskosten angesetzt. Die verbleibenden 14 % des Veräußerungserlöses werden mit dem besonderen Steuersatz von 30 % versteuert. Im Normalfall ergibt sich damit eine effektive Immobilienertragsteuer von 4,2 % des Veräußerungserlöses.

Es handelt sich dabei nicht um eine vollständige Steuerbefreiung, sondern um die gesetzlich vorgesehene pauschale Einkünfteermittlung für Altvermögen. Nach § 30 Abs. 5 EStG kann stattdessen auch die Ermittlung anhand der tatsächlichen und entsprechend angepassten Anschaffungskosten beantragt werden.

Du solltest daher einen Steuerberater hinzuziehen, der anhand der Schenkungsverträge, einer möglichen früheren Vermietung, allfälliger Abschreibungen und sonstiger Besonderheiten prüft, ob die Voraussetzungen für die pauschale Berechnung nach § 30 Abs. 4 EStG tatsächlich vorliegen und ob diese Berechnung in deinem Fall günstiger ist als die Ermittlung anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten.

Hinweis: Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater. Meine Ausführungen geben lediglich meine unverbindliche persönliche Einschätzung wieder und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gerade bei derart kostspieligen Angelegenheiten sollte man sich nicht allein auf die Einschätzungen von Laien im Internet verlassen, sondern fachkundigen Rat einholen.

Mit freundlichen Grüßen
Wellsich

[Garfield2]

Hallo, Wellsich!

Erst mal vielen Dank für die ausführliche Schilderung!!! Ok, dann bin ich vielleich doch nicht zu blöd!

die Schenkungen waren komplett unentgeltlich (bis auf die Notarkosten, Grundbucheintragungsgebühr usw.), eine Vermietung hat nicht stattgefunden, von daher passt es durch dein Ausführungen jetzt auch wieder für mich zusammen.
dass ich mich in der Wohnung wieder hauptwohnsitz melde, kommt nicht in die Tüte (da hab ich an Krieg mit meiner Frau *gg*)

Danke für den Tipp mit dem Steuerberater, da kann sich meiner mal den Kopf darüber zerbrechen! hähä!

lg Martin

[alles2]

Zwar ist dankenswerterweise auf die wesentlichen Fragen eingegangen worden. Aber bin ich mir nicht sicher, ob die Hauptwohnsitzbefreiung wirkt, wenn der potentielle Veräußerer nach einem unentgeltlichen Eigentumserwerb die 5-Jahres-Frist bei der geschenkten (oder geerbten) Immobilie nachholt, indem er dort bis 2031 seinen Hauptwohnsitz zu melden hätte. Wenn er unmittelbar nach der Schenkung die 2-Jahres-Regel eingehalten hätte (Hauptwohnsitz bis mindestens 2016), wäre er von der Immobilienertragsteuer befreit gewesen. Aber die 5-Jahres-Frist hätte ich so verstanden, dass der Veräußerer der Immobilie diese erst dann steuerfrei verkaufen kann, wenn es innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Schenkung (oder Erbschaft) für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz des "noch" Nicht-Eigentümers gedient hatte. Wenn irgendwelche Regelungen später nachgeholt werden könnten, wäre es irgendwie das Einfallstor für das Umgehen der Gesetzeslage.

Übrigens, der Fragesteller zielt mit seiner Quelle auf folgende Seite ab:

https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007

Das mit dem Steuervorteil bei der Einstufung als Alt-Grundstück (4,2 % vom Verkaufserlöses statt 30 % vom Veräußerungsgewinn) wird auch dort näher beschrieben:

https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/1/Seite.2420006

[Wellsich]

Hallo alles2,

bei lit. a teile ich deine Auffassung nicht. Wie bereits erwähnt, setzt die dort genannte „Anschaffung“ nach der veröffentlichten Rechtsauffassung des Bundesministeriums für Finanzen einen entgeltlichen Erwerb voraus. Daher ist die Zweijahresregel bei einem unentgeltlichen Erwerb, also insbesondere bei einer Schenkung, nicht anwendbar.

Das steht nicht nur auf der von dir verlinkten Informationsseite, sondern ausdrücklich auch in den Einkommensteuerrichtlinien des BMF. In Rz 6639 heißt es:

(Rz 6639) Da eine Anschaffung jedenfalls einen entgeltlichen Erwerb erfordert, ergibt sich aus der Bezugnahme auf die Anschaffung auch, dass der 1. Tatbestand niemals bei einem unentgeltlichen Erwerb zur Anwendung kommen kann.

Demnach hätte Garfield2 nicht unmittelbar nach der Schenkung für zwei Jahre seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung begründen und anschließend die Befreiung nach lit. a in Anspruch nehmen können. Die Befreiung nach lit. a ist niemals bei einer unentgeltichen Übertragen, wie bei einer Schenkung, anwendbar.

Die ausführlichen Ausführungen des BMF zur Zweijahresregel finden sich hier:

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https://findok.bmf.gv.at/findok/volltext?segmentId=4a98e096-29bd-4a09-b718-b498d1f512ae#segmentHeadline2

Hinsichtlich der Fünf-aus-zehn-Regel nach lit. b verweise ich ebenfalls auf den Gesetzeswortlaut. Dort heißt es ausdrücklich „innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung“ und nicht „innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Schenkung oder Erbschaft“. Das Gesetz stellt für diesen Befreiungstatbestand somit auf den Zeitraum vor der Veräußerung ab.

Auch die Einkommensteuerrichtlinien sind diesbezüglich eindeutig. In Rz 6642 heißt es:

(Rz 6642) Dazu muss der Hauptwohnsitz nicht seit der Anschaffung (und bis zur Veräußerung), aber innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend vorgelegen haben. Hat der Veräußerer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung bereits vor dem Eigentumserwerb als Hauptwohnsitz genutzt, sind auch diese Hauptwohnsitzzeiten für die Beurteilung des Fristerfordernisses zu berücksichtigen.

Entscheidend ist daher, ob die Wohnung dem späteren Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient hat. Diese fünf Jahre können grundsätzlich auch nach der Schenkung liegen. Zusätzlich können bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück auch Hauptwohnsitzzeiten vor dem Eigentumserwerb berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung früherer Wohnzeiten stellt somit eine Erweiterung dar und bedeutet nicht, dass die fünf Jahre zwingend vor der Schenkung liegen müssten.

Die ausführlichen Ausführungen des BMF zur Fünf-aus-zehn-Regel finden sich hier:

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https://findok.bmf.gv.at/findok/volltext?segmentId=a72e77e9-a380-46e4-af7c-f2851922515f#segmentHeadline1

Wenn Garfield2 im Jahr 2026 tatsächlich in die Wohnung einzieht, dort seinen Mittelpunkt der Lebensinteressen begründet und diesen mindestens fünf Jahre durchgehend beibehält, könnte er daher bei einer späteren Veräußerung grundsätzlich die Befreiung nach lit. b erfüllen.

Dabei genügt allerdings keine bloße Ummeldung. Nach Rz 6638 ist entscheidend, wo sich tatsächlich der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Lebensinteressen befindet. Die melderechtliche Eintragung ist lediglich eines von mehreren Beweismitteln.

Das wäre meines Erachtens keine Umgehung der gesetzlichen Regelung, sondern die Erfüllung des ausdrücklich vorgesehenen Befreiungstatbestands. Eine tatsächliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts für mindestens fünf Jahre ist zudem eine erhebliche persönliche Einschränkung und keine bloße steuerliche Formalität.

Einkommensteuerrichtlinien 2000 idF April 2026 als PDF:

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https://findok.bmf.gv.at/findok/resources/pdf/3b218d14-2bda-4e40-8c02-c708b4041a70/19973.24.1.pdf

Liebe Grüße
Wellsich