Einvernehmlicher Erwerb von Wohnungseigentum an allgemeinen. Teilen d. Liegenschaft

[Osita]

Hallo, liebe Forumsmitglieder,
Ich bin im Grundbuch ausgewiesener Wohnungseigentümer eines in einem Appartementhotel befindlichen Appartements. Das Appartement dient der touristischen Vermietung. Diese erfolgt durch einen Hotelbetreiber auf der Grundlage eines mit mir geschlossenen Betreibervertrages (buy to let-Modell). In diesem Zusammenhang habe ich nunmehr die folgende Frage:

Kann nach österreichischem Recht der Betreiber eines mehreren Parteien gehörenden Appartementhotels Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen des Hotels ( z.B. der Lobby, dem Eingangsbereich, der Rezeption) begründen, wenn die Appartementeigentümer dem zustimmen oder ist eine solche Vereinbarung wegen § 3 Abs.3 WEG von Vornherein unwirksam ? Ist zu diesem Thema Rspr. bekannt ?

Im konkreten Fall hat der Betreiber des Hotels ausweislich des vorliegenden Nutzwertgutachtens Wohnungseigentum am Frühstücksraum mit Küche erworben, in den auch der Eingangsbereich, die Lobby und die Rezeption nebst Büroraum integriert sind. Die Appartementeigentümer haben mit ihrer Unterschrift des Kaufvertrages leider auch einer darin enthaltenen Klausel zugestimmt, wonach dem Betreiber der Erwerb von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschft gestattet ist.Die Tragweite dieser Klausel hat zu dieser Zeit leider keiner der Eigentümer erkannt.

Wir hoffen nun, über einen Antrag auf gerichtliche Neufestsetzung des Nutzwertes wegen Verstoßes des Nutzwertgutachtens gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung (§ 10 Abs.1 WEG i.V.m. §9 Abs.2 Nr.1 WEG zu erwirken, dass jedenfalls der Eigangsbereich, die Lobby und die Rezeption nebst Büroraum wieder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zugeschrieben werden und festgestellt wird, dass diese Teile der Liegenschaft im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer stehen. Für den Erfolg oder Misserfolg eines solchen Antrags wird die vorstehende Frage jedoch von maßgeblicher Bedeutung sein.

Für Eure Antworten bereits jetzt vielen Dank

[alles2]

Du schreibst, dass Euch die Tragweite der Klausel nicht bewusst war. Wie zeigt sich das konkret?
In Bauträgerverträgen nach dem BTVG (Bauträgervertragsgesetz) finden sich immer wieder gesetzwidrige Klauseln. Diese Verträge des Erwerbers unterliegen nicht nur diesen Schutzbestimmungen, sondern auch des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG). Zur Beurteilung, ob eine Bestimmung unwirksam ist, kann zur Überprüfung iSv § 28 Abs 1 KSchG der AK-Konsumentenschutz oder VKI herangezogen werden. Mehr dazu auch unter:

https://ooe.arbeiterkammer.at/beratung/wohnen/bauen/Grundstueckskauf___Bautraegervertrag.html

[MG]

Die Begründung von WE an Teilen des Hauses, die zwingend der Allgemeinheit zur Verfügung stehen müssen (notwendiger Allgemeinteil iS des §2 Abs 4 WEG) ist nichtig, da schon das Nutzeertgutachten nichtig wäre.

Ob die von Ihnen genannten Flächen im konkreten Fall solche notwendigen Allgemeinteile sind, müsste man im Detail prüfen.

Außerdem können Regelungen im WE-Vertrag, die unzulässiger Weise in die Rechte der WE-Bewerber eingreifen, nichtig im Sinne des § 38 WEG sein.

[Osita]

Vielen Dank für Eure Antworten, die mich in meiner Rechtsauffassung bestätigen, dass der Erwerb der bezeichneten Hoteleinrichtungen durch den Betreiber trotz unserer Zustimmung nicht wirksam geworden ist.

[alles2]

Mich hätte allerdings noch interessiert, wie äußert sich die Thematik. Anders gefragt, warum ist das überhaupt ein Thema? Werdet Ihr auf Grund der vertraglichen Regelungen in irgendeiner Form benachteiligt?

[Osita]

Nach den Bestimmungen im Betreibervertrag wären wir aus mehreren Gründen berechtigt, diesen zu kündigen und uns einen anderen Betreiber zu suchen. Dieses Recht läuft jedoch ins Leere, da der aktuelle Betreiber einem etwaigen neuen Betreiber nicht gestatten würde, den Eingangsbereich, die Lobby und die Rezeption zu nutzen. Damit wäre eine Fortführung des Hotelbetriebes mit einem neuen Betreiber faktisch ausgeschlossen.

[alles2]

Vielen Dank für die Nachreichung! Nun verstehe ich den Hintergrund der bedenklichen Klausel. Diese Kreativität oder dieser Weitblick hatte mir gefehlt