Benützungsregelung WEG § 17

[ELM]

Hallo,
ein Wohnungseigentumsobjekt mit 4 Parteien hat einen Heizraum als allgemeinen Teil der Liegenschaft, soweit, so normal.
Der Heizraum dient nur für 3 Parteien als Heizung, die 4. Partei ist nicht an der Zentralheizung angeschlossen.

Da der Eigentümer der Partei 4 (19 % Anteil) als Störenfried unter den anderen 3 Parteien bekannt ist, betritt er den Heizraum rechtmäßig, es wird vermutet, dass dieser Eigentümer für Störungen an der Heizung verantwortlich ist.
Es liegen auch mehrere Verbrechen des Eigentümers #4 gegen andere Miteigentümer vor. Ein Ausschluss aus der Miteigentümergemeinschaft wird vermutlich aus sozialen Gründen nicht erfolgreich sein.
Ein Nachweis der Störungen ist nicht möglich ohne weitere Eingriffe in bestehende Rechte und führten alle diese Wege vor Gericht bisher ins Nirvana.

Können die Eigentümer #1, #2 und #3 eine Benützungsregelung über diesen Heizraum dahingehend treffen, dass die Benützung dieses allgemeinen Teils der Liegenschaft dem Eigentümer #4 verwehrt wird, somit die Benützung nur den Eigentümer #1, #2 und #3 zusteht?

In die Überlegungen eingeflossen sind:
Notwendig allgemeine Teile sind solche, die Kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (vgl Löcker aaO Faistenberger/Barta/Call Rz 54 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617).
und
Demnach seien "zwingend allgemeine Teile" solche, die nach ihrer Art der allgemeinen Benützung dienen, wie Stiegenhäuser und Gänge, aber auch Heizräume, das Kesselhaus der Zentralheizung oder die Heizungsanlage, sofern diese Anlagen nicht nur einem einzigen (!) Wohnungseigentumsobjekt zugute kommen (Faistenberger/Barta/Call, Rz 52; Würth in Rummel II2 Rz 9 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617).

Sämtliche Überlegungen sind noch nicht zu dem klaren Ergebnis gekommen, ob ein Antrag (§17 (2) auf Benützungsregelung in dieser Form möglich ist und ob eine vorläufige Benützungsregelung Bestand hätte.

[MG]

Eine einvernehmliche Benützungsregelung scheidet aus, weil da ja alle Miteigentümer mitziehen müssten.

Ob ein Antrag auf gerichtliche Benützungsregelung erfolgversprechend ist, kann so nicht beurteilt werden, aber es wäre mAn jedenfalls zu versuchen.

Allenfalls wäre überhaupt zu überdenken, ob nicht der Zutritt zum Heizraum (allenfalls auch über eine gerichtliche Benützungsregelung) nur für eine Wartungsfirma eingerichtet wird, bzw. im Notfall für Einsatzkräfte (Schlüsselkasten mit Bruchglas zB).

Wenn es tatsächlich zu strafbaren Handlungen von #4 zu Lasten andere Miteigentümer gekommen ist und seither noch nicht allzuviel Zeit verstrichen ist, wäre auch die Ausschlussklage zu überlegen.

[alles2]

Würde gerne das letzte Argument aufgreifen! Störendes oder unleidliches Verhalten kann nicht nur im Mietrechtsgesetz ein Kündigungsgrund sein (§ 30 Abs.2 Z 3 MRG), sondern könnte im Falle eines Wohnungseigentums nach § 36 WEG den Ausschluss aus der Miteigentumsgemeinschaft bedeuten, was die Zwangsversteigerung der Wohnung zur Folge haben kann. Dafür wäre ein Verfahren anzustreben, ob es für Euch zumutbar ist, dass die unliebsame Partei in der Eigentümergemeinschaft verbleibt.

Darüber hinaus kann an die Polizei eine Sachverhaltsdarstellung übermittelt werden, um eine einstweilige Verfügung gegen das Betreten des Heizraums zu erwirken.

[ELM]

Hallo,

vorab die Frage, was eine Sachverhaltsdarstellung an die Polizei bringen soll, ich kann den Zusammenhang nicht verstehen?
Bitte um Aufklärung, danke!

Das Ausschlussverfahren wurde mehrfach erörtert und wird scheitern, insb. am hohen Alter des Miteigentümers.
Außerdem regelt sich das Ausschlussverfahren erst nach vollstreckbarem Urteil (von er Vollstreckung sind wir da auch noch weit weg), da ist mit Einsprüchen und Terminverschiebungen wie aus der Vergangenheit mit vielen Jahren zu rechnen.
Insg. geht es um eine unhaltbare Situation.

Die Benützungsregelung hätte den Charme, dass man während der Verhandlung bereits eine Regelung treffen könnte.
Nur: es müssten ja frei verfügbare Allgemeinflächen sein. Somit wäre der Heizraum und der Weg zum Heizraum bereits ausgeschlossen, weil "nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können."
Wiederrum würden Eigentümer 1-3 sich einigen, gemeinsam die Benützungsregelung zu treffen und 4 so oder so die Heizungsanlage nicht benötigen, wären die Hoffnungen größer, dass man 4 davon ausschließen kann.

Wir würden gerne Urteile sammeln, die für uns sprechen, bitte um Mitthilfe.

[alles2]

Es kann sein, dass ich das mit der Sachverhaltsdarstellung noch konkretisiert hatte, bevor Du zuletzt gepostet hattest. Es geht darum, eventuell eine einstweilige Verfügung zu erwirken, wonach die Partei den Raum nicht mehr betreten darf.

[ELM]

Es kann sein, dass ich das mit der Sachverhaltsdarstellung noch konkretisiert hatte, bevor Du zuletzt gepostet hattest. Es geht darum, eventuell eine einstweilige Verfügung zu erwirken, wonach die Partei den Raum nicht mehr betreten darf.

Ja, stimmt, danke!

Eine EO (§ 382c) würde mE auch nur funktionieren, wenn eine Benützungsregelung ebenso funktioniert... ("soweit dem nicht schwerwiegende Interessen des Antragsgegners zuwiderlaufe".

§ 382b kommt bei Eigentumswohnungen nicht zum Tragen ("Zusammenleben").....

[alles2]

Mir ging es weniger um den Schutz von Gewaltopfer, sondern Schutz von Gegenständen vor (unwiederbringliche) Schäden im Sinne von § 381 Z 2 EO. Ob es von Erfolg gekrönt sein könnte, kann man einem Gericht überlassen. Es schadet auch nicht, die Sachlage mit der Polizei zu klären.

[ELM]

Danke für den Tip.
Am Ende des Tages wäre das dann nur eine einstweilige Verfügung (hat es auch schon einige gegeben, noch nicht nach §381). Dauerhaft wird sich dadurch nichts ändern?
Hast du vielleicht sonst noch eine Idee?
Danke!

[alles2]

Die einstweilige Verfügung nach einem Sicherungsantrag ist eine vorläufige Maßnahme zur Sicherung des gerichtlichen Rechtsschutzes mit sofortiger Wirkung (§ 378 EO, siehe auch § 378a EO), da eine Beschlussfassung im Hauptverfahren in Außerstreitsachen nach § 52 Abs.1 Z 3 WEG länger auf sich warten lassen kann.

Es ist nur ein Vorschlag (§ 393 EO nicht übersehen). Dem messe ich unter den beschriebenen Gegebenheiten nicht viel Erfolg bei, wobei ich das auch nicht wirklich beurteilen kann. Sollte für Euch hier nichts Praktikables dabei sein, kann man es bei den Wohnrechtsexperten der AK versuchen. Da würde mich das Ergebnis interessieren!

[ELM]

Danke!