Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

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HV Drillgasse
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Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von HV Drillgasse » 16.06.2021, 23:00

Kann jemand die OGH Urteile nennen, die besagen, dass ein Gutachter für die Nutzwertfeststellung und Baufortschrittsmeldung nicht in einem abhängigen bzw. direkten Verhältnis zum Errichter des Bauwerks stehen darf ?



alles2
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von alles2 » 17.06.2021, 00:09

Muss es denn wirklich so konkret sein oder reicht auch eine generelle Erläuterung durch die Gesetzestexte?
Ich mache mal den Anfang:
Die Rahmenbedingungen für Ausschließungs-/Befangenheitsgründe eines Richters finden sich in § 20 JN (Jurisdiktionsnorm). Laut § 355 Abs.1 ZPO kann das auch für Sachverständige gelten. Allgemein gilt, dass bei objektiver Betrachtungsweise Umstände vorliegen sollten, die die Unbefangenheit dieser Person in Zweifel ziehen könnten. Ein Ablehnungsantrag bei Gericht würde Gewissheit bringen.
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MG
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von MG » 17.06.2021, 08:33

Die Verweise von alles2 helfen in diesem Fall zur Lösung nicht weiter, weil es sich - in den hier maßgeblichen Funktionen - nicht um Gerichtsverfahren und daher auch nicht Gerichtssachverständige handelt.

Betreffend Nutzwertgutachten erscheint mir eine Verflechtung, Naheverhältnis etc. nicht bedenklich. Es ist mM sogar von Vorteil, wenn zB der planende Architekt auch das NWGUA erstellt, weil er das Projekt "im Kopf" hat und vielleicht über manche Hürden nicht stolpert, die ein externer Gutachter, der sich erst in die Pläne einarbeiten müsste, übersehen könnte.

Beim Bauabschnittsprüfer gibt es durchaus Bedenken in der Literatur, wenn hier Abhängigkeiten bestehen. Es gibt aber (siehe § 13 BTVG) keinen dezidierten Ausschluss.

Allerdings besteht für den Treuhänder das Risiko, dass sich der Sachverständige wegen einer solchen Abhängigkeit/Naheverhältnis als "ungeeignet" heraus stellt und sich damit der Treuhänder eines ungeeigneten Prüfers bedient hätte. Dies wiederum könnte dazu führen, dass der Treuhänder bei Fehlern des SV selbst in der Haftung bleibt.

Hierzu und zu anderen interessanten Themen rund um den Baufortschrittsprüfer finden sich in folgender Diplomarbeit wertvolle Ergebnisse:

https://epub.jku.at/obvulihs/download/pdf/2193521?originalFilename=true
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HV Drillgasse
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von HV Drillgasse » 17.06.2021, 10:07

Konkret geht es darum: Der Geschäftsführer der Errichtergesellschaft ist gleichzeitig auch Geschäftsführer jener Gesellschaft, die den Baufortschritt (an dem Objekt feststellt, das er selbst errichtet hat!) feststellt und das Nutzwertgutachten erstellt. Ist das erlaubt?

alles2
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von alles2 » 17.06.2021, 10:26

@MG
Mir ist bezüglich des Anliegens ad hoc auch nichts bekannt gewesen, weshalb ich nur einen ersten Schritt gewagt habe, um sich an die Antwort heranzutasten. Vielleicht wäre in Anlehnung dessen was dabei gewesen, was helfen könnte, zumal der Grund für dieses "Bauchweh" nicht bekannt ist. Ich war mehr beim Thema, wenn man gegen den Gutachter eventuell gerichtlich vorgehen möchte. Hatte es daher offen gehalten, ob sich vielleicht nicht doch noch was findet. Bedanke mich auf jeden Fall für die Anmerkung, dass mein Anstoß zu nichts führen würde, und die durchaus plausiblen Ansätze, wonach dem wohl nicht beizukommen wäre!

@HV ...
Kann dazu nicht wirklich was beitragen, weil ich nicht wüsste, wo das Problem wäre. Daher würde mich interessieren, ob irgendwelche Umstände vorliegen, die Dich an dem Ergebnis des Gutachtens zweifeln lassen. Vielleicht ließe sich so eine Lösung finden.
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HV Drillgasse
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von HV Drillgasse » 17.06.2021, 11:35

Es müsste zumindest 2 OGH-Urteile geben, die ich aber adhoc nicht finden kann. Sie wurden schon einmal gefunden, aber leider ist der Link wieder abhanden gekommen. Das OGH hat sich an der Personalunion GF-Errichter vs GF-Prüfer gestoßen. Das sei unvereinbar. Müsste das OGH-Urteil in einer Eigentümerversammlung zitieren können, um erfolgreich gegen die Nutzwertfeststellung vorgehen zu können.

MG
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von MG » 17.06.2021, 12:27

HV Drillgasse hat geschrieben:
17.06.2021, 10:07
Konkret geht es darum: Der Geschäftsführer der Errichtergesellschaft ist gleichzeitig auch Geschäftsführer jener Gesellschaft, die den Baufortschritt (an dem Objekt feststellt, das er selbst errichtet hat!) feststellt und das Nutzwertgutachten erstellt. Ist das erlaubt?
Die Identität des Geschäftsführers erscheint mir - aus dem Bauch heraus - als unproblematisch. Streng genommen, sind die beiden Gesellschaften (zumindest wurde das nicht dargelegt) ja nicht einmal wirtschaftlich verflochten.
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von HV Drillgasse » 17.06.2021, 13:45

Also das ist doch eine kuriose Rechtsansicht und für mich nur schwer verständlich. Ich errichte ein Gebäude und bestätige mir selbst, dass ich das richtig gebaut habe? !?! Wo bleibt dann die Kontrolle? Wofür brauche ich dann einen beeideten Sachverständigen für die Bestätigung des Baufortschrittes und mache mir dann auch selbst das Nutzwertgutachten. Dazu kommt im konkreten Fall noch, dass ich mir selbst in dem Bauobjekt eine Wohnung verschafft habe......
Befangenheitsgründe soll es da nicht geben????

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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von HV Drillgasse » 17.06.2021, 13:59

an @MG

>>>>Beim Bauabschnittsprüfer gibt es durchaus Bedenken in der Literatur, wenn hier Abhängigkeiten bestehen>>>>>
Kann ich dazu bitte die entsprechende Literatur nachlesen?

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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von MG » 17.06.2021, 18:43

Den Link zur Diplomarbeit habe ich oben gepostet, in dieser finden Sie weitere Hinweise.
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von MG » 17.06.2021, 18:49

HV Drillgasse hat geschrieben:
17.06.2021, 13:45
Also das ist doch eine kuriose Rechtsansicht und für mich nur schwer verständlich. Ich errichte ein Gebäude und bestätige mir selbst, dass ich das richtig gebaut habe? !?! Wo bleibt dann die Kontrolle? Wofür brauche ich dann einen beeideten Sachverständigen für die Bestätigung des Baufortschrittes und mache mir dann auch selbst das Nutzwertgutachten. Dazu kommt im konkreten Fall noch, dass ich mir selbst in dem Bauobjekt eine Wohnung verschafft habe......
Befangenheitsgründe soll es da nicht geben????
Sie haben nur davon geschrieben, dass es sich um zwei unterschiedliche GmbHs handelt, bei denen der selbe Geschäftsführer tätig ist.

Das Thema Befangenheit ist nicht gegeben, weil es sich nicht um gerichtliche Tätigkeit etc. handelt.

"Bestätigen": Vielleicht sollte man in der Diskussion streng zwischen Baufortschrittsprüfer und SV für das Nutzwertgutachten unterscheiden, das sind meiner Ansicht nach zwei vollkommen unterschiedliche Themenkreise und bergen auch ganz unterschiedliche Ausgangslagen betreffend "Interessenskollision".

Festzuhalten ist auch, dass der Baufortschrittsprüfer nicht bestätigt, dass "richtig gebaut" wurde. Das ist bis auf die "ins Auge fallenden Mängel" nicht seine Aufgabe.
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Re: Unvereinbarkeit Bauträger/Errichter und Gutachter

Beitrag von alles2 » 18.06.2021, 01:52

@HV Drillgasse
Fallen Dir vielleicht noch irgendwelche Details zu den OGH-Urteilen ein? Das Jahr der Entscheidung oder sowas.
Sollte es diese Urteile wirklich geben, kann ich mir gut vorstellen, dass die Objektivität, die § 1299 ABGB verlangen würde, nicht mehr gegeben sein könnte, wenn sein eigenes Projekt begutachtet werden würde. Ob man dann bei einer nicht gewährleisteten Objektivität von Befangenheit redet, sollte doch wirklich nebensächlich sein. Ich wollte mitunter aufzeigen, unter welchen Umständen die Neutralität in Zweifel gezogen werden könnte.
Was würde denn dagegen sprechen, wenn man im Sinne von § 9 WEG ein anderes Nutzwertgutachten einholen lassen. Widersprechen sich diese bis zu einem gewissen Grad (siehe genannten Paragraph vom Wohnungseigentumsgesetz), könnte man ja dagegen vorgehen.
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