HV kündigt vorzeitig

[genesisv]

Hallo,

wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 6 Einheiten, wobei 4 davon vermietet sind. Unsere alte Hausverwaltung hat uns schriftlich am 19. Juni (erhalten am 22. oder 23.) darüber informiert, dass sie den Vertrag nicht bis 31.12. erfüllen wird sondern vorzeitig mit 30.06. beenden wird. Gleichzeitig haben wir Vollmacht für Übergabe an eine HV Ihrer Wahl erhalten, die wir dann sofort ausfüllen sollten. Jedenfalls würde die Geschäftstätigkeit spätestens am 31.07. eingestellt werden.

Aufgrund von Urlaubszeit der Eigentümer, Unstimmigkeiten mit den AGBs der vorgeschlagenen HV und Suche nach mind. einer HV-Alternative hat sich das nat. wochenlang verzögert. Am 27. / 28. Juli hatten wir nochmal schriftlich Kontakt mit der alten HV und es wurde mitgeteilt, die Vollmachten doch bitte direkt an die vorgeschlagene HV zu senden, da das Gewerbe mit 31.07. beendet wird.

Alle sind wir davon ausgegangen, dass es um die administrative Tätigkeit geht - die Konsequenz war dann aber, dass mit 11. August der allgemeine Strom abgestellt wurde (Stromversorger hat es ein paar Tage weiterlaufen lassen), dieser wurde von der alten HV jedenfalls Ende Juli abgemeldet. Dadurch im Anschluss kein Licht im Flur, kein Licht im Keller und auch kein Warmwasser, da zentral - bis dann die Vollmachten bei der neuen HV waren und die Stromanmeldung durchgeführt wurde (es gab ein technisches Problem, das durch die Abschaltung verursacht wurde) hat es bis zum 21. gedauert, bis nun Strom und Warmwasser wieder verfügbar ist. Eine Endabrechnung wurde nat. auch nicht gemacht.

Nun zu den Fragen:

Kann daraus ggf. ein Strafdelikt abgeleitet werden - Konkret: Untreue? Denn die alte HV hat wissentlich die Situation herbeigeführt (keine Info über Stromabschaltung im Juni, nicht Ende Juli und auch nicht, nachdem dieser abgestellt wurde) und dadurch einen Schaden herbeigeführt -> mindestens Mietminderung bei den vermieteten Wohnungen für den Zeitraum. Nur um zu wissen, ob eine Strafanzeige hier überhaupt Aussicht auf Erfolg hätte.

Zusätzlich bzw. alternativ: Hätten Schadensersatzansprüche zivilrechtlich Aussicht auf Erfolg? Das müsste verm. über die Eigentümergemeinschaft gehen nehme ich an? Wobei ich bezweifeln würde, dass sich Aufwand und Risiko bei der Schadenssumme lohnt.

Basis sind 300 m² vermietete Fläche mit (schätze) 15 EUR Nettozins sowie 110 m² von Eigentümern selbst bewohnt.

Danke für etwaige Einsichten und Einschätzungen.

[alles2]

Die Sache mit der Untreue hatten wir unlängst hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=15&t=32620

Das mit der Strafanzeige würde ich in die Haare schmieren, außer Ihr könnt den Nachweis liefern, dass die Hausverwaltung ihre Befugnis wissentlich missbraucht und Euch absichtlich am Vermögen geschadet hat. Wird das Gewerbe zurückgelegt, geht das eben auch mit der Abmeldung des Stroms einher. Auch die Eigentümergemeinschaft dürfte dazu beigetragen haben, dass der Übergang zur neuen HV nicht nahtlos erfolgen konnte. Allein deshalb kann man der alten HV höchstens die Fahrlässigkeit unterstellen, was für den Straftatbestand zu wenig ist.

Zivilrechtlich könnte man auf Grundlage von § 1295 ABGB iVm § 1423 ABGB sehr wohl vorgehen. Aber wie Du bereits angemerkt hast, könnte es aus finanzieller Sicht nicht dafürstehen. Oder Ihr behält den Betrag in Höhe des Schadens von der etwaig offenen Forderung der alten HV für die letzten Monate ein. Alternativ könnte Euch die neue HV zur Hand gehen, indem sie der alten Verwaltung dazu auffordert, den entstandenen Schaden zu begleichen. Das könnte dann über die Haftpflichtversicherung der vormaligen HV gehen.

Der Verwalter ist selbst nach Vertragsende verpflichtet, die ihm anvertrauten Angelegenheiten ohne Nachteil der Eigentümergemeinschaft abzuwickeln. Daher liegt wohl eine Verletzung der nachvertraglichen Pflichten, aber auch der Sorgfaltspflicht gem. § 1299 ABGB vor. Sollte den Eigentümern ein wirtschaftlicher Schaden entstanden sein, weil die Mieter von ihrem Recht der Mietzinsminderung Gebrauch machen, könnt Ihr es von der alten HV zivilrechtlich einklagen. Das könnte auch für den Schaden durch das technische Problem gelten. Das Recht auf eine ordentliche Abrechnung ist schon durch § 20 WEG begründet. Kommt man dem trotz vorheriger Aufforderung nicht nach, kann hiezu ebenfalls das Gericht angerufen werden.

[genesisv]

Danke, das deckt sich ungefähr mit der bisherigen Einschätzung. Untreue hat recht hohe Hürden und wird demnach unmöglich nachzuweisen sein, verm. reicht es auch schon zu sagen „bin davon ausgegangen, dass das den Eigentümern klar sein muss“.

Wir werden etwaige Schritte bei der bald stattfindenden Eigentümerversammlung besprechen, wobei ich eine Klage - aufgrund der Schadenshöhe - ausschließen würde. Das Konto war bis Ende Juli jedenfalls unter der Kontrolle der alten HV, ich bin sicher, dass sie sich das Honorar bis zum Schluss brav ausgezahlt hat. Genau wissen wir es erst demnächst.

Am ehesten kann ich mir vorstellen, dass wir ihr direkt oder - wie du sagst - über die neue HV eine Forderung zu entstandenen Schäden zukommen lassen bzw. der Haftpflicht. Das ist überschaubar vom Aufwand.

Eine Abrechnung werden wir sicher einfordern, sofern es Unklarheiten oder Unstimmigkeiten beim Kontostand geben sollte, das ist auch klar.

Danke für die Einschätzung.

[alles2]

Diese Vermutung, wie sich dir vormalige Hausverwaltung verantworten würde, würde ich teilen; auch die Sache mit der Honorarforderung. Und wer weiß, vielleicht ist bei Eurer Versicherung der Rechtsschutz enthalten. Sollte aus neuen Aspekten heraus doch geklagt werden, könnte die Kündigung zur Unzeit ein Thema sein.